樓市拉升明顯，住宅地價再次進入較快增長區(qū)間

2016年第三季度，主要監(jiān)測城市地價總體仍保持了溫和上行的態(tài)勢,但各用途間地價變化的差異性更加明顯。商服、住宅地價環(huán)比、同比增速均較上季度有所上升，工業(yè)地價環(huán)比增速則持續(xù)放緩。值得關注的是，住宅地價環(huán)比、同比增速遠高于商業(yè)、工業(yè)地價。本季度，受部分城市房地產(chǎn)市場快速回暖的帶動，住宅地價在經(jīng)歷了連續(xù)九個季度的平穩(wěn)、溫和上行后，再次進入較快增長區(qū)間，環(huán)比增速超過2%，住宅地價的漲勢在一、二、三線城市間表現(xiàn)出逐步漫延的跡象。一二三線城市住宅地價環(huán)比、同比增幅均有所擴大，但一線城市擴大程度相對緩和；二、三線城市中均出現(xiàn)了一批地價環(huán)比高速上漲，單季增幅超過3%的熱點城市。與住宅地價相較，商業(yè)、工業(yè)地價仍保持了總體平穩(wěn)運行的狀態(tài)。

    價格是市場的晴雨表，其背后是經(jīng)濟、政策以及各參與主體心里預期等多方因素在市場上的綜合作用。綜合地價水平之所以長期保持了溫和上行的態(tài)勢，得益于我國經(jīng)濟的總體平穩(wěn)向好；而商、住、工各業(yè)用地價格變化的差異，也直接反映了不同用地市場上的動力差異。一方面，雖然一些指標出現(xiàn)了積極變化，但經(jīng)濟下行的壓力仍然存在，新舊動能轉換及實體經(jīng)濟面臨的諸多問題尚需進一步解決，與經(jīng)濟密切相關的商服、工業(yè)地價上漲較慢，工業(yè)地價環(huán)比增速連續(xù)微降；另一方面，資金充沛，杠桿率居高，房地產(chǎn)市場回升拉動效應明顯，住宅地價環(huán)比再次進入較快增長區(qū)間。

　　三季度，住宅地價上漲城市個數(shù)環(huán)比達到九成，同比超過八成；上報異常交易地塊數(shù)量、平均溢價率及平均競價輪次均明顯上升，一些城市“高價地”頻出。住宅用地市場引人關注，其趨熱的根本原因并未改變：一方面，貨幣環(huán)境依舊寬松，實體經(jīng)濟投資渠道不暢，部分產(chǎn)業(yè)資本轉向地產(chǎn)領域，抬升了土地市場上的競價實力；另一方面，央行公布的7、8月份金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告顯示，居民加杠桿入市行為明顯，熱點城市庫存快速下降，房企補充土地儲備的需求上漲，加之銀行對于房地產(chǎn)信貸積極投入，諸多因素加劇了土地市場的供需矛盾。此外，因城施策的調(diào)控思路進一步落實，市場差異化與政策差異化的契合效果尚待逐步顯現(xiàn)。近期，一線城市的嚴控態(tài)勢加碼，但人口規(guī)模及各類優(yōu)質(zhì)資源、配套設施的集中決定了其供需矛盾的長期化。二線熱點城市調(diào)控力度不一，限購與限貸政策改版復出，旨在穩(wěn)定市場。多數(shù)三四線城市仍以去庫存為主要目標。三季度重現(xiàn)的部分改良版限購措施，與寬松的貨幣環(huán)境疊加，亦促進了各類需求的提前釋放，并對市場價格的走勢起了短時助推作用，其對于市場的平抑作用預計在后期逐步顯化。本季度一二三線城市住宅地價的環(huán)比、同比增幅持續(xù)擴大側面表征了市場對已有政策及其變化方向的短期反映。

　　下一步，在把握去庫存主基調(diào)的思路上，因城施策或將成為常態(tài)。要保障所施之策真正適合、有效，首先要摸清情況，要深入分析需求側的類型、供給側的存量，即要推進庫存壓力較大城市土地供應計劃的調(diào)整,以利于達到庫存消化的合理周期，也要落實好熱點城市三年滾動房地產(chǎn)用地計劃的公布和房屋有效供應的形成，穩(wěn)定市場預期。在經(jīng)濟新常態(tài)的宏觀背景下，把握好房地產(chǎn)調(diào)控實非易事，要權衡短期與長效，兼顧應急性措施與市場機制，減少政策錯位引發(fā)的后期影響；進一步著力于各地層面的宏觀環(huán)境建設，加快完善信貸、金融等相關領域制度機制。