離婚房產(chǎn)評估過程

1、獲取估價業(yè)務(wù)獲取估價業(yè)務(wù)是指獲取房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù),這是房地產(chǎn)估價的先決條件。

2、明確估價基本事項

無論從何種途徑獲取房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù),估價方與委托估價方一般都有一個業(yè)務(wù)接洽的過程,在此過程中,估價方要就估價的基本事項以及估價收費(fèi)問題與委托估價方溝通和協(xié)商,予以明確,并簽訂合同,為后續(xù)工作打好基礎(chǔ)。

(1)明確估價目的

所謂估價目的,是指為何種需要而估價。估價目的決定了房地產(chǎn)價格類型,也決定了估價的依據(jù),是實施房地產(chǎn)估價的前提條件。受理估價的具體目的主要包括：

①市場行為：買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、典當(dāng)、保險、拍賣等;②企業(yè)行為：合資、合作、股份制改造、上市、兼并、破產(chǎn)清算、承包等;③政府行為：農(nóng)用地征用、土地使用權(quán)出讓、課稅、拆遷補(bǔ)償、作價收購、土地使用權(quán)收回等;④其他：繼承、糾紛、贈與及可行性研究、他項權(quán)利造成的房地產(chǎn)貶值等。

任何一個估價項目都有估價目的,并且只能有一個估價目的。

(2)明確估價對象。

明確估價對象即明確待估對象的基本情況,包括物質(zhì)實體狀況和權(quán)益狀況。

(3)明確估價時點(diǎn)

估價時點(diǎn)是指決定房地產(chǎn)價格的具體時間點(diǎn)。由于同一房地產(chǎn)價格隨時間而變化,所評估的房地產(chǎn)價格,必定是某一時點(diǎn)的價格,而并非只是一個純粹的數(shù)字。因此,在進(jìn)行房地產(chǎn)估價時,必須明確估價時點(diǎn)。否則,在估價過程中,有關(guān)參數(shù)的選擇、調(diào)整幅度的確定等將無法進(jìn)行,其估價也將毫無意義。

(4)明確估價日期

估價日期是進(jìn)行房地產(chǎn)估價的作業(yè)日期。估價日期的確定也意味著明確了估價報告書的交付日期,因為,估價作業(yè)日期的止日期一般即為估價報告書的交付日期。3、簽訂估價合同

在明確估價基本事項的基礎(chǔ)上,估價方與委托估價方應(yīng)簽訂委托估價合同或協(xié)議。

4、擬訂估價作業(yè)方案

為保證估價工作高效率、有秩序地進(jìn)行,根據(jù)估價目的、待估房地產(chǎn)基本情況及合同條款,估價方應(yīng)及時擬定合理的估價作業(yè)方案,其主要內(nèi)容包括：①擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法;②擬調(diào)查收集的資料及其來源渠道;③預(yù)計所用的時間、人力、經(jīng)費(fèi);④擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度。

5、搜集、整理估價所需資料

估價資料是為應(yīng)用估價方法、作出估價結(jié)論及撰寫估價報告書提供依據(jù)的,因此,估價資料是否全面、真實、詳細(xì)直接關(guān)系到估價結(jié)果的可靠性和準(zhǔn)確性。

房地產(chǎn)估價資料一般包括下列四個方面：

(1)對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料,主要包括：統(tǒng)計資料、法律法規(guī)資料、社會經(jīng)濟(jì)資料、城市規(guī)劃資料等。

(2)對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料,主要包括：市場交易資料、交通條件資料、基礎(chǔ)設(shè)施資料、建筑物造價資料、環(huán)境質(zhì)量資料等;

(3)類似房地產(chǎn)的交易、成本、收益實例資料;

(4)反映估價對象狀況的資料。

收集估價資料,其來源主要有：

(1)委托估價方;

(2)實地勘察;

(3)政府有關(guān)部門;

(4)房地產(chǎn)交易市場及有關(guān)中介機(jī)構(gòu);

(5)有關(guān)當(dāng)事人;⑹專業(yè)性刊物。

6、實地查勘估價對象

實地查勘是指房地產(chǎn)估價人員親臨現(xiàn)場對估價對象的有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行實地考察,以便對委估房地產(chǎn)的實體構(gòu)造、權(quán)利狀態(tài)、環(huán)境條件等具體內(nèi)容進(jìn)行充分了解和客觀確認(rèn)。

通常,委托估價方應(yīng)派出熟悉情況的人陪同估價人員實地查勘。在實地查勘過程中,估價人員要事先準(zhǔn)備已設(shè)計好的專門表格,將有關(guān)查勘情況和數(shù)據(jù)認(rèn)真記錄下來,形成“實地查勘記錄”。完成實地查勘后,實地查勘人員和委托方中的陪同人員都應(yīng)在“實地查勘記錄”上簽字,并注明實地查勘日期。

7、選定估價方法計算

在前述工作的基礎(chǔ)上,根據(jù)待估房地產(chǎn)估價對象、估價目的和資料的詳實程度,就可正式確定采用的估價方法,然后,采用相應(yīng)的估價方法進(jìn)行具體計算。

8、確定估價結(jié)果

估價結(jié)果的確定過程,是使評估價格不斷接近客觀實際的過程。不同的估價方法是從不同的角度考慮對房地產(chǎn)進(jìn)行估價的,因此,用不同估價方法對同一宗房地產(chǎn)進(jìn)行估價,其計算結(jié)果很自然不會相同。估價人員應(yīng)對這些結(jié)果進(jìn)行分析、處理,以確定最終估價額。

9、撰寫估價報告

估價人員在確定了最終的估價額后,應(yīng)撰寫正式的估價報告。估價報告是房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)履行委托估價合同的成果,也是估價機(jī)構(gòu)所承擔(dān)法律責(zé)任的書面文件,同時又是房地產(chǎn)估價管理部門對估價機(jī)構(gòu)評定質(zhì)量和資質(zhì)等級的重要依據(jù)。

10、估價資料歸檔

完成并向委托人出具估價報告后,估價人員應(yīng)及時對涉及該估價項目的資料進(jìn)行整理、歸檔,妥善保管。這將有利于估價機(jī)構(gòu)和估價人員不斷提高估價水平,同時也有助于行政主管部門和行業(yè)協(xié)會對估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行資質(zhì)審查和考核,還有助于解決以后可能發(fā)生的估價糾紛。

整個工作程序完成一般需要三至四天。