近期的房地產(chǎn)市場可謂利好頻出，作為未來五年中國經(jīng)濟社會發(fā)展的行動綱領，黨的十八屆五中全會相關(guān)決議對房地產(chǎn)業(yè)影響深遠，全會通過“普遍二孩”政策將有力帶動住房改善消費；全會提出堅持綠色發(fā)展，有望對綠色環(huán)保建材的使用有進一步的推動；而全會強調(diào)的新型城鎮(zhèn)化建設，也對整個房地產(chǎn)市場的走向起到關(guān)鍵性的作用。隨后，中央深改會議再次傳出利好，在推進部署下一輪深化改革中，提出“要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”。昨日，國務院常務會議又傳出要“以加快戶籍制度改革帶動住房、家電等消費”的聲音，一系列“去庫存”、“帶動住房消費”等政策暖風引起業(yè)界的關(guān)注和憧憬。有分析認為，新一輪利好市場的改革政策將陸續(xù)推出，樓市將迎來新一輪持續(xù)發(fā)展機遇。

　　奠定房地產(chǎn)市場信心基礎

　　從十八屆五中全會召開起，房地產(chǎn)行業(yè)對于此次的大會就充滿了期待。從去年甚至前年開始，房地產(chǎn)行業(yè)就已經(jīng)進入了一個大調(diào)整的時代。行業(yè)發(fā)展遇到瓶頸，市場銷售的冷熱不均以及舊模式的老化，企業(yè)發(fā)展迷茫等等都成為當下房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在的現(xiàn)象。而上層政策的態(tài)度以及未來的指引對當下的房地產(chǎn)來說顯得尤為關(guān)鍵。而事實上，此次的十八屆五中全會以及其后公布的《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃的建議》都為行業(yè)奠定了極大的信心基礎。

　　在十八屆五中全會報告提出了幾大發(fā)展理念，歸結(jié)起來包括“創(chuàng)新發(fā)展”、“協(xié)調(diào)發(fā)展”、“綠色發(fā)展”、“開放發(fā)展”、“共享發(fā)展”。其中，調(diào)整人口政策、區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的政策方向?qū)τ诜康禺a(chǎn)未來的良性發(fā)展起到了關(guān)鍵性的指導作用。

　　在此次的十八屆五中全會上，人口政策的變化可以說是最受關(guān)注的。而調(diào)整人口政策將積極擴大社會消費，其中就包括刺激房地產(chǎn)需求進一步釋放。在人口紅利逐步減弱，老齡化壓力日趨加重背景下，五中全會提出全面放開二孩政策，同時要積極應對人口老齡化，這是堅持共享發(fā)展的重要組成部分，同時也將對房地產(chǎn)未來發(fā)展前景作重大推力。

　　二孩政策放開，有利于優(yōu)化人口結(jié)構(gòu)，促進人口有序增長，在一定程度上對沖人口規(guī)模增速下降對經(jīng)濟社會的影響。根據(jù)第六次人口普查中全國城鎮(zhèn)二代三人戶數(shù)據(jù)和衛(wèi)計委調(diào)查中目標人群40%的再生育意愿，我們認為未來五年，符合要求的城鎮(zhèn)人口生育二孩或?qū)砟昃?00萬的人口增長，使城鎮(zhèn)人口生育率同步提高，有利于優(yōu)化人口結(jié)構(gòu)，促進人口有序增長。而二孩政策放開，在增加未來勞動力供給的同時，有利于減緩老齡化壓力。根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，至2014年末，全國總撫養(yǎng)比上升為36.2%，比上年末增長0.9個百分點，老年撫養(yǎng)比為13.7%，比上年末增長0.6個百分點。從撫養(yǎng)比數(shù)據(jù)看，老年撫養(yǎng)比的提高將成為未來20年我國總撫養(yǎng)比穩(wěn)步提高的最重要原因。我國已經(jīng)進入人口老齡化快速發(fā)展階段，二孩政策放開增加未來勞動力供給，優(yōu)化人口撫養(yǎng)比結(jié)構(gòu)，減緩老齡化壓力對經(jīng)濟的負向影響。

　　對房地產(chǎn)市場而言，家庭人口的增長以及對老年、幼兒養(yǎng)護方面的關(guān)注，將進一步延緩房地產(chǎn)需求拐點期的到來，同時將推高大戶型產(chǎn)品結(jié)構(gòu)需求，促使地產(chǎn)改善性需求迎來新的增長點。

　　城鎮(zhèn)化提速營造良好環(huán)境

　　未來五年是新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的關(guān)鍵時間段，同時我國一體化進程也將同步不斷加快，構(gòu)建全國統(tǒng)一的大市場，促進公平競爭，緩解區(qū)域間的發(fā)展不平衡。五中全會特別指出，要培育全球影響力的先進制度基地和經(jīng)濟區(qū)，以五大國家級城市群為中心，包括自貿(mào)區(qū)在內(nèi)，多核聯(lián)動共同發(fā)展將是未來區(qū)域協(xié)同發(fā)展和當?shù)卦匍_發(fā)再開放新常態(tài)發(fā)展的重點。

　　而城鎮(zhèn)化的推動將為房地產(chǎn)發(fā)展提供極好的機會。而與此同時，城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展助推長效機制建立健全，為房地產(chǎn)發(fā)展營造良好環(huán)境。五中全會提出，加快形成有利于創(chuàng)新發(fā)展的市場環(huán)境、產(chǎn)權(quán)制度、投融資體系，改革并完善適應現(xiàn)代金融市場發(fā)展的金融監(jiān)管框架，在進一步鼓勵創(chuàng)新發(fā)展的同時，也對未來金融改革提出要求，減少市場干預，加強金融監(jiān)管，加大定向調(diào)控，完善投融資體系。

　　同時建立健全現(xiàn)代財政制度、稅收制度作為本次財稅改革的基本點被重點提出，而房地產(chǎn)稅制改革也成為目前關(guān)注點將持續(xù)推進。隨著今年《不動產(chǎn)登記條例》的進一步完善，個人住房信息聯(lián)網(wǎng)也逐漸建立健全，為房地產(chǎn)稅制推進奠定了基礎。年內(nèi)財稅改革更關(guān)注房地產(chǎn)“營改增”和所得稅改革的推進。而促進城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、健全城鄉(xiāng)發(fā)展一體化體制機制也是協(xié)調(diào)發(fā)展的重點。未來長效機制健全仍要加快農(nóng)地入市、建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，強化居住證附載服務功能、進一步落實戶籍改革，逐步縮小城鄉(xiāng)差距。

　　行業(yè)反應

　　市場憧憬迎來下一站繁榮

　　“要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展?！?1月10日，中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席、中央財經(jīng)領導小組組長習近平主持召開中央財經(jīng)領導小組第十一次會議，研究經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性改革和城市工作。在會議上，習近平總書記為樓市調(diào)整方向進行定調(diào)。有分析認為，此次習近平總書記的政策定調(diào)更側(cè)重于根據(jù)實際情況解決具體問題，也更接地氣?！跋嘈判乱惠喞谜呒磳⑼瞥?，樓市有望迎來下一站繁榮。”

　　行業(yè)看好聲一片

　　在此次中央財經(jīng)領導小組會議上，習近平總書記發(fā)表講話強調(diào)，推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性改革，是貫徹落實黨的十八屆五中全會精神的一個重要舉措。在適度擴大總需求的同時，要著力加強供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，著力提高供給體系質(zhì)量和效率，增強經(jīng)濟持續(xù)增長動力，推動我國生產(chǎn)力水平實現(xiàn)整體躍升。

　　針對樓市，習近平要求“要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”。11月11日，就在中央財經(jīng)領導小組第十一次會議后一天，國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)，到今年10月末，全國商品房待售面積6.86億平方米，比9月末增加2122萬平方米。其中，住宅待售面積增加1180萬平方米，辦公樓待售面積增加56萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加709萬平方米。與2014年同期相比，全國商品房待售面積增加了1億平方米，增幅為17.8%。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級經(jīng)理盧文曦在接受媒體采訪時就認為，房地產(chǎn)庫存問題繼續(xù)被政府重視，表明政府救市的姿態(tài)堅決，新一波利好動作即將開展。他預測，從這次談及樓市調(diào)控會議的高度來看，去庫存已經(jīng)成為當前樓市調(diào)控的重中之重，與之相配套的政策，預計將在這次會議后加緊籌備，部分庫存壓力過大的城市有可能搶先發(fā)力，在前一輪利好政策效果平淡的壓力下，新一輪政策將加快醞釀推出。

　　企業(yè)有機會也有挑戰(zhàn)

　　“在全面深化改革的大背景下，堅持五方面共同發(fā)展，在保持經(jīng)濟中高速增長的同時，也將激發(fā)區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展?jié)撡|(zhì)，進一步推動新型城鎮(zhèn)化發(fā)展，給房地產(chǎn)帶來更加市場化的機遇和挑戰(zhàn)?！敝袊?數(shù)研究院分析認為，此次十八屆五中全會之后，房地產(chǎn)企業(yè)將迎來發(fā)展良機，同時也面臨更大的挑戰(zhàn)。

　　“從政策上可以看到，未來五年，人口政策放開，金融環(huán)境更趨市場化，創(chuàng)新機制體制更受鼓勵，長效機制更為健全保障房地產(chǎn)市場長期健康運行。”分析認為，新增城鎮(zhèn)人口將帶來住房需求結(jié)構(gòu)性變化，中長期房地產(chǎn)市場環(huán)境正在孕育變化，自住性需求仍將長期穩(wěn)定的支持房地產(chǎn)市場發(fā)展空間，同時也對房地產(chǎn)企業(yè)應對新形勢下人口變化提新要求。

　　專家視點

　　“去庫存”還需后續(xù)的“軟著陸”

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān) 嚴躍進

　　雖然今年市場去庫存效應在體現(xiàn)，但主要是政策持續(xù)寬松下的一個硬著陸，后續(xù)要實現(xiàn)軟著陸，包括住房戶型結(jié)構(gòu)改善、信貸政策繼續(xù)寬松等依然會成為去庫存方面的重要策略。今年三四線城市土地出讓比較緩慢，影響投資數(shù)據(jù)的上升。土地市場復蘇態(tài)勢一方面受到了牽制，但另一方面也有升溫的可能。一旦土地市場繼續(xù)火熱，投資等數(shù)據(jù)的基本面也會趨于改善。

　　多輪救市政策透支樓市需求

　　同策咨詢研究部市場總監(jiān) 張宏偉

　　在政策刺激下，今年底即將出現(xiàn)的繁榮景象背后或?qū)摲C，多輪救市政策不斷透支樓市需求，這對于明年樓市來講或?qū)⑹且粋€利空消息，這意味著樓市需求危機有可能在2016年三季度爆發(fā)，屆時，樓市將陷入新一輪的調(diào)整周期。

　　少數(shù)熱點城市購房者還可繼續(xù)分享樓市紅利

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長 楊紅旭

　　長期來看，全國房價還將一浪高過一浪的上漲，一線城市和部分二線城市的房價，還將繼續(xù)上漲的讓人看不懂。但是，開發(fā)商的日子再也回不到2004-2010年間的暴利時代。在此背景下，地方政府應反思如何減少“土地財政”依賴癥。而金融機構(gòu)在高企的不良貸款率壓力之下，也不可能長期高息壓榨開發(fā)商（部分不堪重負而倒閉）。至于少數(shù)熱點城市的自住性與投資性購房者，依然可以繼續(xù)分享樓市紅利。

　　房企發(fā)債進入“黃金期”

　　中原地產(chǎn)首席分析師 張大偉

　　在境內(nèi)資本市場不斷開放和完善、融資成本下行，以及境外融資成本攀升的背景下，不少海外上市的企業(yè)都把融資規(guī)劃鎖定在境內(nèi)市場。當前，公司債平均融資成本較低，通過債務發(fā)行，置換掉之前高利率的資金債務，相比于其他融資渠道，公司債吸引力是明顯的。