《中華人民共和國資產(chǎn)評價法》已由人民代表大會常務(wù)委員會于2016年7月2日經(jīng)過，自2016年12月1日起實(shí)施。

本次經(jīng)過的“評價法”觸及到六個專業(yè)，歸屬五個部門管理。依照國務(wù)院現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)則，評價行業(yè)在經(jīng)過了幾次清算整理之后，劃分了資產(chǎn)評價、土地估價、房地產(chǎn)估價、礦業(yè)權(quán)評價、舊機(jī)動車鑒定評價和保險公估等六大類評價范疇，辨別由財政部、疆土資源部、住房和城鄉(xiāng)建立部、商務(wù)部、保監(jiān)會五個部門管理。

目前房地產(chǎn)估價行業(yè)執(zhí)行的國度規(guī)范爲(wèi)：2013年6月26日由中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建立部與中華人民共和國國度質(zhì)量監(jiān)視檢驗(yàn)檢疫總局結(jié)合發(fā)布的《房地產(chǎn)估價根本術(shù)語規(guī)范》（以下簡稱規(guī)范），以及2015年4月8日結(jié)合發(fā)布的《房地產(chǎn)估價標(biāo)準(zhǔn)》。

河南資產(chǎn)評估與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會是房地產(chǎn)估價和經(jīng)紀(jì)行業(yè)自律管理組織，由從事房地產(chǎn)估價和經(jīng)紀(jì)活動的專業(yè)人士、機(jī)構(gòu)及有關(guān)單位組成，依法對房地產(chǎn)估價和經(jīng)紀(jì)行業(yè)停止自律管理。

本文就“評價法”所觸及的房地產(chǎn)估價順序和技術(shù)上的一些要求，根據(jù)有關(guān)條款逐條停止如下比照剖析和討論。

1

評價專業(yè)人員的差別

“評價法”的第八條內(nèi)容如下：評價專業(yè)人員包括評價師和其他具有評價專業(yè)知識及理論經(jīng)歷的評價從業(yè)人員。

評價師是指經(jīng)過評價師資歷考試的評價專業(yè)人員。國度依據(jù)經(jīng)濟(jì)社會開展需求確定評價師專業(yè)類別。

現(xiàn)有的其他法律法規(guī)對此是如何界定的呢？

依據(jù)《立法技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（試行）（二）》中第10條對“執(zhí)業(yè)人員”和“從業(yè)人員”的界定：執(zhí)業(yè)人員用于表述契合法律規(guī)則的條件，依法獲得相應(yīng)執(zhí)業(yè)證書，并從事爲(wèi)社會大眾提供效勞的人員，比方《律師法》第二條對律師的規(guī)則、《注冊會計師法》第二條對注冊會計師的規(guī)則?！皬臉I(yè)人員”用于表述在普通性行業(yè)失業(yè)的人員，比方《社會保險法》第十條第二款的規(guī)則、《教育法》第四十條第一款的規(guī)則。

依據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財政部關(guān)于增強(qiáng)和標(biāo)準(zhǔn)評價行業(yè)管理意見的告訴》，目前國度設(shè)置的評價師有六大專業(yè)類別，即資產(chǎn)評價師、房地產(chǎn)估價師、土地估價師、礦業(yè)權(quán)評價師、保險公估從業(yè)人員和舊機(jī)動車鑒定估價師。

在“標(biāo)準(zhǔn)”和“規(guī)范”中房地產(chǎn)估價是這樣定義的：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)承受別人委托，選派注冊房地產(chǎn)估價師對房地產(chǎn)的價值或價錢停止剖析、測算和判別，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動。并且要求估價報告經(jīng)審核合格后，應(yīng)由不少于兩名參與估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽名及加蓋房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)公章，并應(yīng)按有關(guān)規(guī)則和估價委托合同交付估價委托人。

在“標(biāo)準(zhǔn)”的條文闡明7.0.17中是這樣解釋的：本標(biāo)準(zhǔn)將原標(biāo)準(zhǔn)中的“估價人員”明白爲(wèi)注冊房地產(chǎn)估價師或房地產(chǎn)估價師。非注冊房地產(chǎn)估價師只能作爲(wèi)“參與估價人員”幫助或協(xié)助注冊房地產(chǎn)估價師展開有關(guān)任務(wù)，并且其任務(wù)的質(zhì)量和結(jié)果均由注冊房地產(chǎn)估價師承當(dāng)。

由此，筆者以為本條款的表述可以視作將評價專業(yè)人員界定爲(wèi)執(zhí)業(yè)人員和從業(yè)人員。依據(jù)“標(biāo)準(zhǔn)”中的規(guī)則，房地產(chǎn)估價報告的完成和簽署必需是注冊房地產(chǎn)估價師。

2

評價所涉當(dāng)事人的差別

在“標(biāo)準(zhǔn)”和“規(guī)范”中，估價當(dāng)事人是指與房地產(chǎn)估價活動有間接關(guān)系的單位或團(tuán)體，包括房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師和估價委托人。因而“當(dāng)事人”既包括了委托人又包括了受托人。

另外估價委托人在“標(biāo)準(zhǔn)”和“規(guī)范”里指的是委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)爲(wèi)其提供估價效勞的單位或團(tuán)體。俗稱“客戶”，不一定是估價對象的權(quán)益人。

“評價法”的第二十二條內(nèi)容爲(wèi)：委托人有權(quán)自主選擇契合本法規(guī)則的評價機(jī)構(gòu)，任何組織或許團(tuán)體不得合法限制或許干涉。

評價事項(xiàng)觸及兩個以受騙事人的，由全體當(dāng)事人協(xié)商委托評價機(jī)構(gòu)。

委托展開法定評價業(yè)務(wù)，該當(dāng)依法選擇評價機(jī)構(gòu)。

本條第二款中所提及的“當(dāng)事人”是指與評價事項(xiàng)有間接關(guān)系的單位或團(tuán)體。這里“當(dāng)事人”是特指，即估價委托人和估價對象的權(quán)益人。

從上述可以看出，“評價法”和“標(biāo)準(zhǔn)”中所指的“當(dāng)事人”是有區(qū)別的。

3

評價業(yè)務(wù)承辦人員的差別

評價業(yè)務(wù)承辦人員在“標(biāo)準(zhǔn)”中是這樣規(guī)則的：除應(yīng)采用批量估價的項(xiàng)目外，每個估價項(xiàng)目應(yīng)至多有一個注冊房地產(chǎn)估價師全程參與受理估價委托、實(shí)地查勘估價對象、撰寫估價報告等估價任務(wù)。

“評價法”的第二十四條則是這樣規(guī)則的：對受理的評價業(yè)務(wù)，評價機(jī)構(gòu)該當(dāng)規(guī)定至多兩名評價專業(yè)人員承辦。

委托人有權(quán)要求與相關(guān)當(dāng)事人及評價對象有利害關(guān)系的評價專業(yè)人員逃避。

結(jié)合前述第八條，若房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)由兩名注冊房地產(chǎn)估價師，或許是由一名注冊房地產(chǎn)估價師和一名具有評價專業(yè)知識及理論經(jīng)歷的評價從業(yè)人員，再或許由兩名具有評價專業(yè)知識及理論經(jīng)歷的評價從業(yè)人員承辦的，這幾種狀況都是契合本條規(guī)則的。

從上述本法第八條和“標(biāo)準(zhǔn)”、“規(guī)范”的比照剖析可看出，對“評價專業(yè)人員”的定義是有所區(qū)別的。筆者以為只要由兩個注冊房地產(chǎn)估價師承辦估價業(yè)務(wù)，才干既契合本法的規(guī)則又滿足“標(biāo)準(zhǔn)”的要求。

4

評價業(yè)務(wù)現(xiàn)場勘查順序的差別

“評價法”第二十五條明白規(guī)則：評價專業(yè)人員該當(dāng)依據(jù)評價業(yè)務(wù)詳細(xì)狀況，對評價對象停止現(xiàn)場調(diào)查，搜集權(quán)屬證明、財務(wù)會計信息和其他材料并停止核對驗(yàn)證、剖析整理，作爲(wèi)評價的根據(jù)。

本條款是關(guān)于評價業(yè)務(wù)現(xiàn)場勘查順序要求，觸及四個方面的內(nèi)容：一，現(xiàn)場勘查順序的實(shí)行；第二，搜集必要評價材料作爲(wèi)根據(jù)；第三，對獲得的材料停止核對、驗(yàn)證；第四，對材料停止剖析和整理。

在“標(biāo)準(zhǔn)”的估價順序中是這樣規(guī)則的：對搜集的估價所需材料應(yīng)停止反省。當(dāng)估價委托人是估價對象權(quán)益人，應(yīng)檢查估價對象的權(quán)屬證明原件，并應(yīng)將復(fù)印件與原件核對，不得僅憑復(fù)印件判別或如果估價對象的權(quán)屬情況。并且“標(biāo)準(zhǔn)”在條文闡明中作理解釋：雖然估價委托人該當(dāng)照實(shí)提供其掌握的估價所需材料，并對其提供的材料的合法性、真實(shí)性、精準(zhǔn)性和完好性擔(dān)任，但也要對估價委托人提供的材料謹(jǐn)慎反省。關(guān)于估價對象的權(quán)屬情況，當(dāng)估價委托人是估價對象權(quán)益人的，不能僅憑權(quán)屬證明復(fù)印件作出判別，應(yīng)與原件核對。

兩者相比擬，“評價法”比“標(biāo)準(zhǔn)”一方面在獲得材料的力度上要更進(jìn)一步，愈加突出了評價專業(yè)人員（即注冊房地產(chǎn)估價師）的義務(wù)，不只要審查核實(shí)材料，而且要去驗(yàn)證材料的合法性、真實(shí)性、精準(zhǔn)性和完好性。另一方面在水平上也作出了更進(jìn)一步的要求，就是對搜集的材料停止必要剖析、歸結(jié)和整理后才干構(gòu)成評定預(yù)算的根據(jù)。

5

評價辦法選擇的差別

評價辦法的選擇，在“評價法”的第二十六條款中，也有了愈加明晰明白的定義：評價專業(yè)人員該當(dāng)恰中選擇評價辦法，除根據(jù)評價執(zhí)業(yè)原則只能選擇一種評價辦法的外，該當(dāng)選擇兩種以上評價辦法，經(jīng)綜合剖析，構(gòu)成評價結(jié)論，編制評價報告。

評價機(jī)構(gòu)該當(dāng)對評價報告停止外部審核。

本條款是關(guān)于評價辦法選擇和機(jī)構(gòu)外部審核的規(guī)則，觸及四個方面的內(nèi)容：一，評價辦法的選擇該當(dāng)恰當(dāng)，詳細(xì)闡明選擇的理由和保持的理由；第二，選用評價辦法數(shù)量，依據(jù)評價原則，除只能選擇一種評價辦法外，評價業(yè)務(wù)必需選擇兩種以上評價辦法，這是關(guān)于一切專業(yè)類別評價的要求；第三，評價結(jié)論的構(gòu)成，必需經(jīng)過綜合剖析、充沛論述評價結(jié)論的選??；第四，外部審核，評價機(jī)構(gòu)對外出具的評價報告必需經(jīng)過外部審核。

“評價法”在本條款中，對選擇估價辦法的要求首先是要恪守一切專業(yè)類別評價的執(zhí)業(yè)原則，其主要有兩種以上的評價辦法。

估價辦法的選擇在“標(biāo)準(zhǔn)”中是這樣描繪的：當(dāng)估價對象僅適用一種估價辦法停止估價時，可只選用一種估價辦法停止估價。當(dāng)估價對象適用兩種或兩種以上估價辦法停止估價時，宜同時選用一切適用的估價辦法停止估價，不得隨意取舍。當(dāng)必需取舍時，應(yīng)在估價報告中闡明并陳說理由。

“評價法”和“標(biāo)準(zhǔn)”都強(qiáng)調(diào)要用兩種以上評價辦法，“標(biāo)準(zhǔn)”愈加著重于辦法的適用性，并且明白了只需適用的辦法都要運(yùn)用。“評價法”表達(dá)了選擇辦法的極低要求，就是至多二個評價辦法。

6

評價報告簽章、責(zé)任的差別

在“評價法”的第二十七條中規(guī)則：評價報告該當(dāng)由至多兩名承辦該項(xiàng)業(yè)務(wù)的評價專業(yè)人員簽名并加蓋評價機(jī)構(gòu)印章。

評價機(jī)構(gòu)及其評價專業(yè)人員對其出具的評價報告依法承當(dāng)責(zé)任。

委托人不得串通、教唆評價機(jī)構(gòu)或許評價專業(yè)人員出具虛偽評價報告。

本條款是關(guān)于評價報告的簽章、責(zé)任和委托人授意虛偽報告的規(guī)則。評價報告簽名和蓋章，至多兩名以上承辦該業(yè)務(wù)的評價專業(yè)人員簽名、評價機(jī)構(gòu)蓋章，合法定評價報告可以由從業(yè)人員簽名。

在“標(biāo)準(zhǔn)”的3.0.12條款中指出：估價報告經(jīng)審核合格后，應(yīng)由不少于兩名參與估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽名及加蓋房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)公章，并應(yīng)按有關(guān)規(guī)則和估價委托合同交付估價委托人。

“標(biāo)準(zhǔn)”在估價報告的條文闡明里是這樣的：應(yīng)寫明一切參與估價的注冊房地產(chǎn)估價師的姓名和注冊號。

這就闡明了房地產(chǎn)估價報告無論是法定還是合法定估價報告，必需由注冊房地產(chǎn)估價師簽名，“從業(yè)人員”不能簽署房地產(chǎn)估價報告。也就是說房地產(chǎn)估價報告法律責(zé)任是由簽字注冊房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)承當(dāng)?shù)摹?/p>

7

評價檔案保管期限的差別

評價檔案在“標(biāo)準(zhǔn)”的保管期限是這樣規(guī)則的：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)及時整理和保管估價材料，并應(yīng)保管到估價效勞的行爲(wèi)完畢且不得少于10年。保管期限應(yīng)自估價報告出具之日起計算。

“評價法”的第二十九條規(guī)則如下：評價檔案的保管期限不少于十五年，屬于法定評價業(yè)務(wù)的，保管期限不少于三十年。

本條款是關(guān)于評價檔案的保管期限，法定評價業(yè)務(wù)檔案保管期限不少于30年（包括30年），合法定評價業(yè)務(wù)檔案保管期限不少于15年（包括15年）。評價檔案的保管期限，自評價合同終止之日起計算。

這就意味著關(guān)于法定業(yè)務(wù)預(yù)先追責(zé)期限爲(wèi)30年，合法定業(yè)務(wù)爲(wèi)15年。

從目前理解到的狀況，資產(chǎn)評價現(xiàn)有評價師13萬多人，評價人員大約60多萬，評價機(jī)構(gòu)1.4萬多家，觸及到6個專業(yè)，歸屬5部門管理。詳細(xì)來說，評價對象分六大類：不動產(chǎn)、動產(chǎn)、有形資產(chǎn)、企業(yè)價值、資產(chǎn)損失或許其他經(jīng)濟(jì)權(quán)益。后面的五類對應(yīng)我國目前的資產(chǎn)評價、土地評價（估價）、房地產(chǎn)評價（估價）、礦業(yè)權(quán)評價、保險公估和舊機(jī)動車評價六大類評價行業(yè)。

每個行業(yè)對檔案保管期限會有所不同，本法涵蓋了以上一切專業(yè)類別評價，因而除了保管期限比法定30年和合法定15年更長的，就都要適用于本法。

8

估價委托人權(quán)益的差別

在“標(biāo)準(zhǔn)”中未有條文對估價委托人權(quán)益這方面作出明白規(guī)則，但對相關(guān)條文的解釋可以看出，其中隱含了這方面的要求。

“標(biāo)準(zhǔn)”的7.0.5條是這樣規(guī)則的：估價技術(shù)報告可按估價委托合同商定不向估價委托人提供。

相對應(yīng)的條文闡明是這樣解釋的：估價委托合同中對能否向估價委托人提供估價技術(shù)報告未作商定或商定不明白的，假如估價委托人要求提供估價技術(shù)報告，則房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)向其提供估價技術(shù)報告。

這就闡明委托人假如對房地產(chǎn)估價報告有異議，就有權(quán)益要求估價機(jī)構(gòu)提供技術(shù)報告，也就是說可以要求估價機(jī)構(gòu)在估價順序上及對如何得出估價結(jié)論等作出書面解釋。

而“評價法”的第三十條條款規(guī)則：委托人對評價報告有異議的，可以要求評價機(jī)構(gòu)解釋。

這樣就明白了評價報告出具后，要求評價機(jī)構(gòu)停止解釋，是屬于委托人的權(quán)益的。也就是說對估價報告作出解釋是估價機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)盡的義務(wù)。