房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告修正思緒

一、疾速閱讀報(bào)告。查找構(gòu)造性錯(cuò)誤。能否按標(biāo)準(zhǔn)撰寫，能否漏項(xiàng)，描繪能否恰當(dāng)，前后能否分歧，能否契合法律法規(guī)。

二、詳細(xì)反省報(bào)告。

1、法律根據(jù)性要素。產(chǎn)證材料：⑴舊有房地產(chǎn)?！锻恋剡\(yùn)用權(quán)證》及《房屋一切權(quán)證》；⑵在建工程?！锻恋剡\(yùn)用權(quán)證》《建立用地答應(yīng)證》《建立規(guī)劃答應(yīng)證》《施工答應(yīng)證》以及規(guī)劃部門審定的規(guī)劃總立體布置圖；⑶預(yù)售商品房。《商品房預(yù)售答應(yīng)證》、商品房買賣合同及購房付款憑證。

2、描繪性要素。

⑴估價(jià)對(duì)象描繪。從區(qū)位、權(quán)益（一切權(quán)、運(yùn)用權(quán)、抵押、租賃等，土地闡明是劃撥還是出讓、土地運(yùn)用年限）、實(shí)物三方面描繪。留意用語的準(zhǔn)確性，能否漏項(xiàng)，描繪有無錯(cuò)誤，前后能否分歧（如面積前后能否分歧）；

⑵影響要素描繪。

①一般要素描繪。對(duì)照估價(jià)對(duì)象剖析、描繪。留意能否漏項(xiàng)。

②區(qū)域要素描繪。不同的估價(jià)目的區(qū)域要素的選取不同，剖析、闡明對(duì)各類房地產(chǎn)影響較大的要素。留意影響要素與估價(jià)類型的婚配。

③市場(chǎng)背景剖析。背景剖析能否與估價(jià)目的有關(guān)聯(lián)性，看待估房地產(chǎn)的估價(jià)后果能否具有影響。

三、剖析測(cè)算進(jìn)程。

⑴價(jià)錢外延及技術(shù)道路能否正確；

⑵根底數(shù)據(jù)能否準(zhǔn)確。

⑶參數(shù)選取能否合理。參數(shù)確定能否有誤，能否具有可比性，單位能否一致，價(jià)錢外延能否分歧，計(jì)算能否正確等；

⑷辦法的選用能否契合估價(jià)準(zhǔn)繩，能否表現(xiàn)了合法準(zhǔn)繩、運(yùn)用準(zhǔn)繩等；

⑸公式的選用能否恰當(dāng)。每一種公式的外延和適用范圍能否清楚。

⑹計(jì)算進(jìn)程能否有誤。關(guān)鍵步聚能否停止了闡明，計(jì)算進(jìn)程中單位能否一致，每一種參數(shù)使用能否有依據(jù)。

四、估價(jià)后果確實(shí)定。估價(jià)后果確定辦法能否闡明理由，如采用復(fù)雜算術(shù)均勻或加權(quán)算術(shù)均勻的理由。能否思索不可量化要素的影響而停止適當(dāng)調(diào)整。

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告罕見錯(cuò)誤

1、報(bào)告書漏項(xiàng)（如：短少評(píng)價(jià)根據(jù)、報(bào)告無效期等）。

2、估價(jià)對(duì)象描繪不全。

（1）短少房地產(chǎn)權(quán)益情況描繪；（如：沒闡明土地運(yùn)用權(quán)性質(zhì)、土地獲得工夫、運(yùn)用年限，房屋一切權(quán)狀況等）

（2）土地實(shí)物描繪不片面（如：沒闡明坐落、地形、地勢(shì)、四至環(huán)境、土地開發(fā)應(yīng)用情況）；

（3）修建物實(shí)物描繪不片面（沒闡明分棟修建面積、規(guī)劃條件等）；

（4）區(qū)域及一般要素描繪不詳細(xì)；

（5）租賃狀況交待不清。（如：沒闡明租金規(guī)范、租賃期限）

3、選用的估價(jià)辦法不妥（有收益的該當(dāng)優(yōu)先選用收益法，比擬實(shí)例多的應(yīng)優(yōu)先用比擬法）

各種評(píng)價(jià)辦法中的錯(cuò)誤：

一、比擬法：

1、可比實(shí)例選擇不當(dāng)（如：實(shí)例的面積過大過小、買賣日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔過長，超越1年）；

2、可比實(shí)例的幣種未闡明；

3、樹立價(jià)錢可比根底時(shí)，匯率選擇錯(cuò)誤；

4、非正常買賣狀況的要停止買賣狀況修正；

5、日期修正計(jì)算錯(cuò)誤；

6、要素修正時(shí)，將修正方向搞反，分子分母顛倒，土地未作年期修正；

7、在比擬狀況闡明時(shí)判別有差別應(yīng)予修正，但在實(shí)踐計(jì)算中未修正；

8、修正幅渡過大，單項(xiàng)修正超越20%；

9、計(jì)算后果有錯(cuò)；

10、可比實(shí)例的情況必需是取其在成交日期時(shí)的情況；

11、不異性質(zhì)的房地產(chǎn)（如：寓居、工業(yè)等），其要素修正時(shí)選取的側(cè)要點(diǎn)和權(quán)重應(yīng)不同（《房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)際與辦法》P127）；

二、收益法

1、求無效毛支出時(shí)要采用客觀支出（即不能僅根據(jù)某一個(gè)案例的支出狀況確定）

2、要剖析將來收益變化的趨向，不能只看以后收益狀況；

3、假如有已出租狀況，要依據(jù)租賃合同的商定，分租賃期內(nèi)（采用商定租金）和租賃期外（采用市場(chǎng)租金）兩種狀況辨別計(jì)算；

4、采用比擬法求客觀支出時(shí)，幾個(gè)比擬實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象有可比性；

5、計(jì)算毛支出時(shí)套用的天數(shù)錯(cuò)誤、面積錯(cuò)誤（應(yīng)扣減的未扣減）；

6、計(jì)算毛支出時(shí)未思索空置率（或入住率）；

7、計(jì)算費(fèi)用時(shí)，房產(chǎn)稅應(yīng)按租金×12%計(jì)算；

8、計(jì)算費(fèi)用時(shí)漏項(xiàng)，如漏管理費(fèi)等（間接運(yùn)營型房地產(chǎn)漏扣商業(yè)利潤）；

9、計(jì)算費(fèi)用時(shí)多項(xiàng)（如：不能將折舊費(fèi)、土地?cái)偺豳M(fèi)、抵押存款利息、所得稅等計(jì)入）（《房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)際與辦法》P199）；

10、某些計(jì)費(fèi)基數(shù)未闡明基數(shù)數(shù)值的來源

11、資本化率的選取未闡明求取辦法和來源；

12、平安利率選取不當(dāng)（應(yīng)選取一年期活期存款利率或一年期國債利率）；

13、收益年限確實(shí)定未闡明來源（普通是由于后面短少權(quán)益描繪形成的）；

14、計(jì)算錯(cuò)誤

15、終于綜合確定估價(jià)后果時(shí)沒闡明理由。

16、評(píng)價(jià)結(jié)論沒有大寫；

17、將價(jià)錢類型說錯(cuò)（比準(zhǔn)價(jià)錢、收益價(jià)錢、積算價(jià)錢）；

18、抵押評(píng)價(jià)時(shí)，未闡明將來市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)迫獎(jiǎng)勵(lì)等要素對(duì)抵押價(jià)值的影響。

三、假定開發(fā)法

房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值-開發(fā)本錢-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤-投資者購置待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)交稅費(fèi)

1、不同類型的房地產(chǎn)應(yīng)依據(jù)市場(chǎng)狀況辨別預(yù)算將來市價(jià)；

2、不能脫漏應(yīng)扣除項(xiàng)（如：開發(fā)利潤。評(píng)價(jià)毛地時(shí)還應(yīng)扣除拆遷安頓費(fèi)）；

3、利息計(jì)算時(shí)，計(jì)算基數(shù)中漏項(xiàng)或多項(xiàng)。（如：銷售稅費(fèi)普通不計(jì)息）；

4、靜態(tài)辦法計(jì)算時(shí)，不應(yīng)思索投資利息的預(yù)算和開發(fā)利潤的預(yù)算；

5、開發(fā)利潤預(yù)算時(shí)，要留意計(jì)算基數(shù)與利潤率的對(duì)應(yīng)。

四、本錢法

房地產(chǎn)價(jià)錢=土地獲得本錢+開發(fā)本錢+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤

1、費(fèi)用構(gòu)成不完好，漏項(xiàng)（如：缺正常利稅）；

2、取費(fèi)時(shí)采用的是項(xiàng)目實(shí)踐發(fā)作額，未闡明能否契合外地現(xiàn)時(shí)社會(huì)普通本錢（即要區(qū)分實(shí)踐本錢和客觀本錢，采用重置本錢，不能用重建本錢）；

3、本錢法計(jì)算存款利息時(shí)使用復(fù)利，不能用單利?；鶖?shù)爲(wèi)土地獲得本錢＋開發(fā)本錢＋管理費(fèi)用）；

4、 本錢法計(jì)算存款利息時(shí)計(jì)息期有錯(cuò)；

5、計(jì)算公式有錯(cuò)（積算價(jià)錢=重新購建價(jià)錢-折舊）；

6、要依據(jù)市場(chǎng)供求剖析來終于確定評(píng)價(jià)值（表現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)折舊確實(shí)定上）；

7、開發(fā)利潤計(jì)算時(shí)，不同的利潤率要對(duì)應(yīng)不同的計(jì)算基數(shù)（《房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)際與辦法》P145）

A.間接本錢利潤率對(duì)應(yīng)的基數(shù): （土地獲得本錢+開發(fā)本錢）

B.投資利潤率對(duì)應(yīng)的基數(shù): （土地獲得本錢+開發(fā)本錢+管理費(fèi)用）

C.本錢利潤率對(duì)應(yīng)的基數(shù): （土地獲得本錢+開發(fā)本錢+管理費(fèi)用+銷售稅費(fèi)）

D.銷售利潤率對(duì)應(yīng)的基數(shù): （開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值）

8、計(jì)算折舊時(shí)，修建物的經(jīng)濟(jì)壽命從修建物完工驗(yàn)收合格之日起計(jì)

（1）修建物經(jīng)濟(jì)壽命早于土地運(yùn)用年限，按修建物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)；

（2）修建物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地運(yùn)用年限，按修建物實(shí)踐經(jīng)過年數(shù)加上土地運(yùn)用權(quán)剩余年限計(jì)算折舊（《房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)際與辦法》P165）

9、選擇評(píng)價(jià)辦法時(shí)要留意：由于本錢法對(duì)舊房的估價(jià)更難一些，所以普通用它來對(duì)新房評(píng)價(jià)更適宜。