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怎么理解“房價(jià)沒泡沫,但地價(jià)一定有泡沫”?

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怎么理解“房價(jià)沒泡沫,但地價(jià)一定有泡沫”?

發(fā)布日期:2019-08-24 00:00 來源:http://sltg.com.cn 點(diǎn)擊:

怎么理解“房價(jià)沒泡沫,但地價(jià)一定有泡沫”?


前些日子,某地產(chǎn)大佬在為旗下豪宅項(xiàng)目宣傳時(shí)表示“房價(jià)沒泡沫,但地價(jià)一定有泡沫“。這算是對”地王“的一種回應(yīng)。


更深一步理解,我們認(rèn)為這是開發(fā)商們對當(dāng)前地價(jià)畸高現(xiàn)狀的一種不滿,但是這家房企卻又是制造“地王”的急先鋒。那我們該怎么理解房企關(guān)于“房價(jià)沒泡沫,但地價(jià)一定有泡沫“的表態(tài)呢?


為什么房價(jià)沒有泡沫?


房企的主營業(yè)務(wù)就是賣房子,而賣房子是需要土地的,而且他們更希望拿到優(yōu)質(zhì)土地。我相信開發(fā)商也不希望制造地王,因?yàn)榈貎r(jià)越高,開發(fā)成本越高,購買群體也就越窄。以這個(gè)開發(fā)商開發(fā)的豪宅項(xiàng)目為例,當(dāng)時(shí)的樓面價(jià)為8萬元每平米,售價(jià)高達(dá)40萬元,這樣的項(xiàng)目總價(jià)高達(dá)幾千萬元,銷售壓力可想而知。


要知道精英階層有著更好的投資渠道,他們對資金的流動性有著很高的要求,他們買房即使是買豪宅也大多為了自住,因此他們中大多數(shù)人對于持有多套豪宅十分忌憚。但“面粉貴過面包”,以及越來越多的保障房配建壓力,決定了開發(fā)商只能選擇繼續(xù)蓋豪宅。所以,在開發(fā)商看來,他們只是高房價(jià)的“替罪羊”。


實(shí)際上,作為市場主體,房企們并不認(rèn)為他們有保障大多數(shù)人住房的義務(wù),高價(jià)搶地只不過是市場競爭激烈的結(jié)果,高房價(jià)只是結(jié)果而不是原因?;谶@種考慮,房企們認(rèn)為“房價(jià)并沒有泡沫”。


為什么地價(jià)一定有泡沫?

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實(shí)際上,在開發(fā)商看來目前的泡沫僅限于二線城市,而對于一線和三四線城市,他們并不認(rèn)為有泡沫。當(dāng)前像蘇州、南京、合肥、廈門這些城市的地價(jià)存在泡沫。數(shù)據(jù)顯示,這些城市的土地成交價(jià)和成交量都表現(xiàn)出驚人的增量。以蘇州為例,4月份土地成交總額暴增44140%,而其他城市的土地溢價(jià)率動輒超過200%,如此高的地價(jià)的不得不被打上“泡沫”的標(biāo)簽。


土地作為房地產(chǎn)行業(yè)的必要生產(chǎn)要素,缺乏市場化的供應(yīng)方式,使得房企拿地成本長期居高不下。


其實(shí)在大多數(shù)城市,土地并不存在稀缺性問題,只是出于各種原因,土地供應(yīng)被限制在特定的水平上。當(dāng)前有一種觀點(diǎn)認(rèn)為,放開土地供應(yīng)只能讓利于開發(fā)商而不會惠及普通購房者,這種觀點(diǎn)有一定道理,但現(xiàn)實(shí)是控制地價(jià)已經(jīng)變味了。蘇州房價(jià)暴漲導(dǎo)致土地底價(jià)成交和流拍,明顯看出政策調(diào)整的被動性。


但開發(fā)商并不是沒有責(zé)任,一種比較常見的“地王”模式是,“新地王”上位為“老地王”解套,當(dāng)前房地產(chǎn)行情十分敏感,任何記錄都有可能催生房價(jià)出現(xiàn)較大變化,而大多數(shù)變化都表現(xiàn)為上漲。


開發(fā)商不差錢


銀行是開發(fā)商的金主,在實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下,越來越多的銀行主動向開發(fā)商房貸,并給予利率優(yōu)惠。另外民間融資機(jī)構(gòu)也逐漸向房地產(chǎn)聚集。擁有大量廉價(jià)資金的開發(fā)商不去搶地還能干嗎呢?有開發(fā)商曾直接表示“開發(fā)商現(xiàn)在不差錢,差的是土地”。


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