人民法院在執(zhí)行案件實(shí)踐中房地產(chǎn)司法評(píng)估相關(guān)問(wèn)題的探討

  房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)作為一項(xiàng)法律性、公正性、科學(xué)性很強(qiáng)的工作，評(píng)估價(jià)格是雙方當(dāng)事人極為關(guān)注的問(wèn)題。評(píng)估是否準(zhǔn)確、客觀、公正，令當(dāng)事人信服，關(guān)系到司法公正和司法效率，也關(guān)系到下一步拍賣環(huán)節(jié)能否順利進(jìn)行。

        執(zhí)行實(shí)踐中，很多房地產(chǎn)作為執(zhí)行對(duì)象需要評(píng)估、變價(jià)處理，房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估案件數(shù)量逐年上升，尤其是重大疑難案件增多，法院委托房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)大部分為執(zhí)行案件,據(jù)統(tǒng)計(jì)約占82%,絕大多數(shù)是以確定拍賣保留價(jià)為評(píng)估目的。去年以來(lái)，法院普遍開(kāi)展網(wǎng)絡(luò)司法拍賣，省去了拍賣傭金，拍賣方便快捷，大量房地產(chǎn)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)公開(kāi)拍賣，這就要求鑒定估價(jià)程序要進(jìn)一步規(guī)范、嚴(yán)謹(jǐn)。房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)作為一項(xiàng)法律性、公正性、科學(xué)性很強(qiáng)的工作，評(píng)估價(jià)格是雙方當(dāng)事人極為關(guān)注的問(wèn)題。評(píng)估是否準(zhǔn)確、客觀、公正，令當(dāng)事人信服，關(guān)系到司法公正和司法效率，也關(guān)系到下一步拍賣環(huán)節(jié)能否順利進(jìn)行。執(zhí)行實(shí)踐中，圍繞房地產(chǎn)的鑒定估價(jià)產(chǎn)生了一些矛盾，房地產(chǎn)拍賣運(yùn)行現(xiàn)狀不容樂(lè)觀，一些問(wèn)題亟待進(jìn)一步解決。

 一、房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)工作應(yīng)該充分符合法律的規(guī)范性要求，在實(shí)踐中應(yīng)注意以下問(wèn)題。

 （一）明確標(biāo)的物的權(quán)屬及相關(guān)權(quán)利

目前，執(zhí)行實(shí)踐中，大部分房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)根據(jù)房管部門的登記容易確定，但一部分產(chǎn)權(quán)涉及其他相關(guān)權(quán)利，雙方當(dāng)事人及案外人存在爭(zhēng)議，產(chǎn)權(quán)登記與現(xiàn)實(shí)狀況不一致，如建房后不領(lǐng)取房屋所有權(quán)證，房屋改建、擴(kuò)建后產(chǎn)權(quán)證不及時(shí)變更，房屋買賣、贈(zèng)予后不重新申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證等等。因此估價(jià)前應(yīng)明確以下情況：

1、估價(jià)對(duì)象范圍確定。執(zhí)行實(shí)踐中，一些產(chǎn)權(quán)登記與實(shí)際面積不符，當(dāng)事人對(duì)樓面地價(jià)、容積率、公攤建筑面積等專業(yè)術(shù)語(yǔ)的不了解，提供的材料經(jīng)常出現(xiàn)估價(jià)的范圍界定不清或不合理的問(wèn)題。比如，委托估價(jià)的房地產(chǎn)沒(méi)有清晰的界址，或者將擴(kuò)建、改建后產(chǎn)權(quán)有變化的房產(chǎn)按原登記信息列入估價(jià)范圍,這些問(wèn)題都需要估價(jià)師對(duì)評(píng)估范圍重新作出確定。

2、估價(jià)對(duì)象是否有共有人。有共有人的是否已通知到共有人，是否存在分割問(wèn)題。

3、估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)類型。屬于購(gòu)買商品房、成本價(jià)購(gòu)買房改房、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買房改房、央產(chǎn)房、使用權(quán)房等、經(jīng)濟(jì)適用房等不同類型；土地使用權(quán)類型：國(guó)有出讓土地、國(guó)有劃撥土地、集體建設(shè)用地；實(shí)踐中存在房屋登記用途與土地登記用途不一致。

4、購(gòu)房款是否交清，土地使用權(quán)出讓金是否交清;是否有明顯的拖欠物業(yè)費(fèi)情況。

5、是否有抵押、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利。

6、是否簽定有租賃合同,租賃費(fèi)繳納情況、租賃期。

7、房地產(chǎn)的變現(xiàn)是否必須與附著的機(jī)器設(shè)備等一并處理。

8、估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)交易是否受到一定限制。例如：有的地方政府規(guī)定一定范圍內(nèi)的國(guó)有土地上的房屋不允許買賣，只能由政府收回。還有的房地產(chǎn)附有限制性使用的條件，如只能從事某種行業(yè)、不得從事某種行業(yè)等，水、電、暖的使用是否受限。

9、對(duì)在建工程的評(píng)估應(yīng)特別關(guān)注工程本身瑕疵對(duì)工程造價(jià)的影響，關(guān)注項(xiàng)目的報(bào)建、施工許可是否合法、實(shí)際修建狀況、各項(xiàng)規(guī)劃建設(shè)許可是否在有效期內(nèi)、是否存在實(shí)際銷售等事項(xiàng)。

10、針對(duì)實(shí)踐中存在的一房多賣、抵押后買賣、買賣后抵押等問(wèn)題，應(yīng)切實(shí)考慮對(duì)實(shí)際價(jià)值的影響以及是否適合進(jìn)行鑒定估價(jià)。

（二）注意土地、房產(chǎn)權(quán)屬不一致的情況

          房產(chǎn)所有權(quán)與土地使用權(quán)具有依附性。房產(chǎn)不能脫離地產(chǎn)而存在，所以房產(chǎn)的所有權(quán)與土地使用權(quán)通常是聯(lián)系在一起的，權(quán)利人擁有房產(chǎn)的所有權(quán)也取擁有了相應(yīng)的土地使用權(quán)。房地產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中出現(xiàn)土地、房產(chǎn)權(quán)屬不一致的情況，此種情況下要依據(jù)《物權(quán)法》一百四十六條、一百四十七條的規(guī)定，堅(jiān)持處理時(shí)“房隨地走”、“地隨房走”原則，地上附著物必須與土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，否則將造成房地分離的局面。地上附著物應(yīng)分別作價(jià)，不屬于執(zhí)行對(duì)象的附著物應(yīng)根據(jù)公平原則在執(zhí)行程序中對(duì)原權(quán)利人給予合理補(bǔ)償。

司法實(shí)踐中，有當(dāng)事人出于盡快實(shí)現(xiàn)債權(quán)的需要，對(duì)于房屋、土地權(quán)屬不同時(shí)，要求法院僅對(duì)房屋或土地其中之一作出評(píng)估，擬進(jìn)行拍賣。建議評(píng)估部門對(duì)此作出規(guī)范，對(duì)僅委托評(píng)估土地或房產(chǎn)價(jià)值的，尤其要慎重，土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)歸屬不一致的，應(yīng)當(dāng)向委托人說(shuō)明情況，盡量要求委托人協(xié)調(diào)不同權(quán)屬人出具同意同時(shí)評(píng)估的書面意見(jiàn)，遵循土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)權(quán)利一致原則進(jìn)行評(píng)估，共同處理。委托人仍堅(jiān)持的，應(yīng)告知其責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。

 二、對(duì)當(dāng)事人拒絕配合的問(wèn)題

        對(duì)房地產(chǎn)的處理是執(zhí)行階段的重要問(wèn)題，甚至是當(dāng)事人解決債務(wù)糾紛的根本問(wèn)題。房地產(chǎn)鑒定估價(jià)結(jié)果對(duì)各方當(dāng)事人的切身利益會(huì)產(chǎn)生重大影響，當(dāng)事人出于對(duì)利益的爭(zhēng)奪,在對(duì)標(biāo)的物鑒定估價(jià)階段經(jīng)常出現(xiàn)不配合的局面。由于該類案件委托估價(jià)時(shí)，通常出現(xiàn)申請(qǐng)執(zhí)行人強(qiáng)烈要求降低估價(jià)價(jià)格，以利變現(xiàn)維權(quán)，被執(zhí)行人強(qiáng)烈要求提高估價(jià)價(jià)格，以滿足己方債務(wù)的需要。針對(duì)訴訟當(dāng)事人不配合房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估工作，加之法院的工作人員對(duì)評(píng)估行業(yè)的不了解，督促當(dāng)事人配合評(píng)估工作的意識(shí)不足，造成目前整體上當(dāng)事人配合很差，已經(jīng)嚴(yán)重影響到司法鑒定評(píng)估的質(zhì)量，損害了司法的公信力。一是在估價(jià)機(jī)構(gòu)選擇上不配合。法院召集當(dāng)事人雙方協(xié)商或通過(guò)搖號(hào)選擇房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)機(jī)構(gòu)時(shí)，常有一方當(dāng)事人持有不配合態(tài)度，在接到通知后，拒絕到場(chǎng)參加選擇。二是故意不提供評(píng)估所需的基礎(chǔ)資料或提供資料不真實(shí)、不完整、不充分。一些當(dāng)事人提供了資料后，不在提供資料上簽字或簽章確認(rèn)，無(wú)法分清資料來(lái)源途徑，作為估價(jià)機(jī)構(gòu)原始資料不齊全，就無(wú)法斷定房地產(chǎn)的合法性。一旦評(píng)估報(bào)告出來(lái)以后，當(dāng)事人又以評(píng)估依據(jù)不真實(shí)、不完整、不充分導(dǎo)致鑒定結(jié)論不客觀為由，推翻鑒定結(jié)論，進(jìn)而要求進(jìn)行重新鑒定而拖延案件執(zhí)行時(shí)限，甚至推翻原結(jié)果。三是在現(xiàn)場(chǎng)勘查時(shí)當(dāng)事人不配合。對(duì)一些需要解釋的問(wèn)題和實(shí)際情況的變化不告知，拒絕在勘查筆錄上簽字。四是在異議提起問(wèn)題上不配合。房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)初步意見(jiàn)稿提交法院后，當(dāng)事人在異議期內(nèi)不提異議，而在異議期后提出問(wèn)題。此后以信訪的形式阻撓執(zhí)行程序正常進(jìn)行。對(duì)一些租賃、產(chǎn)權(quán)糾紛情況不告知，程序過(guò)后，糾集案外人提出優(yōu)先權(quán)問(wèn)題。

建議從三個(gè)方面進(jìn)行規(guī)范：

１、訴訟當(dāng)事人應(yīng)向法院如實(shí)提供估價(jià)資料，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在提供的材料清單及材料復(fù)印件上簽字、蓋章，并對(duì)真實(shí)性、合法性、完整性負(fù)責(zé)。

２、當(dāng)事人應(yīng)共同配合估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查看，在現(xiàn)場(chǎng)查看中如實(shí)回答估價(jià)人員提出的與房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)相關(guān)的問(wèn)題，應(yīng)在陪同估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查看后在查看記錄上對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)體狀況進(jìn)行簽字認(rèn)可。

3、當(dāng)事人應(yīng)簽訂風(fēng)險(xiǎn)告知書。有利于訴訟當(dāng)事人積極主動(dòng)的履行配合義務(wù)。向當(dāng)事人出具“鑒定估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)告知書”，可以強(qiáng)化申請(qǐng)人的舉證責(zé)任，強(qiáng)化被執(zhí)行人躲避應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。司法鑒定估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)告知書的主要內(nèi)容應(yīng)包括：鑒定請(qǐng)求不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)；不按時(shí)繳納鑒定費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)；不能充分或者逾期提供鑒定估價(jià)材料的風(fēng)險(xiǎn)；送檢材料被破壞、耗損，其完整性不能恢復(fù)，鑒定估價(jià)結(jié)論存在不能客觀反應(yīng)當(dāng)時(shí)情況的風(fēng)險(xiǎn)；申請(qǐng)鑒定的對(duì)方提出異議的風(fēng)險(xiǎn)；鑒定估價(jià)周期可能較長(zhǎng)、鑒定費(fèi)用可能較高的風(fēng)險(xiǎn)；鑒定估價(jià)結(jié)論可能不明確的風(fēng)險(xiǎn)；申請(qǐng)重新鑒定估價(jià)不被獲準(zhǔn)的風(fēng)險(xiǎn)；鑒定估價(jià)結(jié)論不被合議庭采用的風(fēng)險(xiǎn)；一方當(dāng)事人申請(qǐng)鑒定，對(duì)方不予配合的風(fēng)險(xiǎn)等方面。當(dāng)然，不能僅從程序上履行風(fēng)險(xiǎn)告知義務(wù)，在實(shí)際操作中，還應(yīng)盡量避免當(dāng)事人拒不配合的局面，使作出的結(jié)論程度接近客觀事實(shí)，減少矛盾的產(chǎn)生。

 三、房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)中法院的配合義務(wù)

（一）法院內(nèi)部的配合

        執(zhí)行程序中的房地產(chǎn)鑒定估價(jià)目的是為拍賣確定保留價(jià)，為案件執(zhí)行和實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人債權(quán)服務(wù)。根據(jù)目前法院內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置，執(zhí)行機(jī)構(gòu)應(yīng)與負(fù)責(zé)委托評(píng)估的技術(shù)處做好配合。移送評(píng)估時(shí)和評(píng)估過(guò)程中，要盡到配合責(zé)任。除了移送評(píng)估表上列明的必須信息外。還應(yīng)詳細(xì)向司法技術(shù)部門明確以下情況：

1、雙方當(dāng)事人詳細(xì)信息，有多個(gè)聯(lián)系方式及住址的均應(yīng)列出，以及雙方當(dāng)事人對(duì)生效判決是否堅(jiān)持申訴,對(duì)評(píng)估事項(xiàng)所持態(tài)度,是否存在明顯的抵觸行為；

2、除了已登記信息以外，已了解到標(biāo)的物房地產(chǎn)的其他信息，租賃、查封、預(yù)查封及輪候情況，需要進(jìn)一步了解的標(biāo)的物具體線索；

3、執(zhí)行過(guò)程中，了解到的可能影響評(píng)估價(jià)格的有關(guān)爭(zhēng)議情況；

4、評(píng)估過(guò)程中，出現(xiàn)當(dāng)事人和解、案外人異議等影響評(píng)估進(jìn)程的，應(yīng)及時(shí)書面通知。

(二)法院與鑒定機(jī)構(gòu)之間的配合

1、移送材料規(guī)范完整。包括案件基本情況、案件當(dāng)事人基本情況、估價(jià)對(duì)象法律權(quán)屬狀況、估價(jià)對(duì)象占有維護(hù)情況、估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)登記檔案等。

2、積極配合陪同司法鑒定估價(jià)人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查看。共同發(fā)現(xiàn)一些雙方當(dāng)事人存在爭(zhēng)議的估價(jià)對(duì)象的實(shí)體狀況，有利于法院及時(shí)了解情況對(duì)雙方的爭(zhēng)議進(jìn)行協(xié)調(diào)和確認(rèn)后，要求估價(jià)機(jī)構(gòu)按照雙方認(rèn)可的估價(jià)對(duì)象的實(shí)體狀況進(jìn)行估價(jià)，避免出現(xiàn)爭(zhēng)議，也有利于法院后續(xù)的執(zhí)行。在當(dāng)事人不予配合不能入戶勘查、拍照時(shí)，法院應(yīng)依法聯(lián)系、溝通。

3、依職權(quán)配合估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行進(jìn)一步調(diào)查取證。法院應(yīng)該依職權(quán)進(jìn)行調(diào)查取證，積極配合當(dāng)事人及估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記檔案和規(guī)劃資料等的查詢。

四、建立房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)執(zhí)行聽(tīng)證會(huì)質(zhì)證程序

        司法鑒定意見(jiàn)作為法定證據(jù)，不僅其本身具有證據(jù)功能，而且有印證、判斷其他證據(jù)的功能，具有科學(xué)性、客觀性、中立性、公正性的特點(diǎn)，對(duì)于查明案件事實(shí)，正確適用法律，保障訴訟活動(dòng)依法順利進(jìn)行具有特殊的重要意義。目前，我國(guó)《民事訴訟法》和人民法院的司法解釋已經(jīng)有了一些具體規(guī)定。一些地方的高級(jí)法院也出臺(tái)了規(guī)范性文件，規(guī)定了鑒定人出庭接受質(zhì)證的內(nèi)容。但是，對(duì)于質(zhì)證的程序質(zhì)證內(nèi)容的具體內(nèi)容、估價(jià)師的答辯義務(wù)等等，均缺乏具體的操作規(guī)定。

執(zhí)行程序中，容易出現(xiàn)當(dāng)事人對(duì)鑒定結(jié)果不信任，提異議要求重新鑒定的情況。目前執(zhí)行過(guò)程中對(duì)程序性的要求逐步提高，法院對(duì)執(zhí)行公開(kāi)和執(zhí)行規(guī)范有了新的要求，這就要求執(zhí)行程序中的司法鑒定估價(jià)工作也要遵循程序公正、公開(kāi)原則，建議對(duì)鑒定估價(jià)的異議事項(xiàng)，由法院召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)，雙方當(dāng)事人參加，估價(jià)師出庭接受質(zhì)證，而不僅是采取由鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)提出異議一方的當(dāng)事人進(jìn)行答復(fù)的方式。估價(jià)師的當(dāng)庭解釋，有助于解決當(dāng)事人異議，減少當(dāng)事人申請(qǐng)重新鑒定的比例，提高鑒定結(jié)論，提高司法效率，聽(tīng)證會(huì)的形式在程序設(shè)置上更具有公信力，也有利于人民法院進(jìn)一步把握以后的執(zhí)行進(jìn)程。而對(duì)于重新鑒定的申請(qǐng)應(yīng)當(dāng)慎之又慎，以盡量減少重復(fù)鑒定，避免當(dāng)事人和法官對(duì)相關(guān)程序的濫用。對(duì)于初步確定確實(shí)需要重新鑒定的，建議必須召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)。

房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)在執(zhí)行聽(tīng)證中的質(zhì)證程序，應(yīng)當(dāng)包括出庭通知、估價(jià)師出庭、質(zhì)證內(nèi)容、訴訟當(dāng)事人質(zhì)詢和法官詢問(wèn)、估價(jià)師退庭等，應(yīng)當(dāng)建立法官直接詢問(wèn)、當(dāng)事人交叉詢問(wèn)、估價(jià)師出庭接受質(zhì)證的規(guī)范性規(guī)則；質(zhì)證內(nèi)容應(yīng)主要包括：對(duì)于鑒定估價(jià)主體資格的質(zhì)證，對(duì)于鑒定估價(jià)程序合法性的質(zhì)證，對(duì)于鑒定估價(jià)范圍的質(zhì)證，對(duì)于鑒定估價(jià)報(bào)告規(guī)范性的質(zhì)證等等。

但在目前的司法實(shí)踐中司法鑒定人能夠出庭作證的比例很低。因?yàn)閷?duì)房地產(chǎn)的司法評(píng)估是專業(yè)性較強(qiáng)的工作，當(dāng)異議人提出異議時(shí)，應(yīng)由估價(jià)師出庭作出專業(yè)性的解釋，接受當(dāng)事人的質(zhì)證，協(xié)助法院做好執(zhí)行異議的處理工作。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化估價(jià)師的出庭意識(shí)，實(shí)現(xiàn)鑒定結(jié)論的證據(jù)價(jià)值，維護(hù)執(zhí)行工作公正。但目前大多數(shù)估價(jià)師對(duì)出庭質(zhì)證的程序都不太熟悉，有些估價(jià)師難以適應(yīng)出庭質(zhì)證要求。因此估價(jià)機(jī)構(gòu)平常要注意加強(qiáng)這方面的培訓(xùn)，提高估價(jià)師業(yè)務(wù)能力和個(gè)人素質(zhì)，以適應(yīng)目前對(duì)估價(jià)師的出庭質(zhì)證的形勢(shì)要求。