《 國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》釋義

一條為規(guī)范國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估活動(dòng)，保障房屋征收評(píng)估結(jié)果客觀公平，根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，制定本辦法。

目的依據(jù)：本條是關(guān)于立法的目的及依據(jù)的規(guī)定。中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第590號(hào)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》已經(jīng)2011年1月19日國(guó)務(wù)院第141次常務(wù)會(huì)議通過，現(xiàn)已公布，自公布之日起施行。

這個(gè)條例于2010年1月29日和12月15日兩次向社會(huì)公開征求意見，工作組召開了45次各類座談會(huì)討論，對(duì)各方面意見逐字逐句整理、綜合分析、反復(fù)研究修改，形成《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例草案》。條例對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估作了如下規(guī)定：

一、是明確對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，按照不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格的原則進(jìn)行補(bǔ)償。對(duì)評(píng)估中應(yīng)當(dāng)考慮的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積等因素以及裝修和原有設(shè)備的拆裝損失補(bǔ)償?shù)葐栴}，將由房屋征收評(píng)估辦法進(jìn)行具體規(guī)定。

二、是明確房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

三、是規(guī)定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價(jià)師出具虛假或者有重大差錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告的違法行為，規(guī)定了嚴(yán)格的法律責(zé)任。

四、是規(guī)定對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。2003年12月原建設(shè)部根據(jù)原拆遷條例制定并發(fā)布了《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》，規(guī)范城市房屋拆遷估價(jià)工作。根據(jù)國(guó)務(wù)院《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例.》，“房屋征收評(píng)估辦法由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制定”。在制定過程中，向社會(huì)公開征求意見，我們大部分人都參加了討論。討論稿為六章四十八條，討論修改后形成現(xiàn)在的三十三條。更凝練、清楚地為國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估做了詳盡的規(guī)定，這是我們房屋征收評(píng)估的一件大事。應(yīng)該認(rèn)真學(xué)習(xí)，認(rèn)真討論，認(rèn)真貫徹，廣泛宣傳，結(jié)合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，按照各地的具體情況進(jìn)行實(shí)施。

第二條評(píng)估國(guó)有土地上被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值，測(cè)算被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，以及對(duì)相關(guān)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核評(píng)估和鑒定，適用本辦法。適用范圍。凡評(píng)估被征收房屋價(jià)值，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值，測(cè)算被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格、價(jià)值及評(píng)估結(jié)果復(fù)核與鑒定均適應(yīng)本評(píng)估辦法。

第三條房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估委員會(huì)（以下稱評(píng)估委員會(huì)）成員應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評(píng)估、鑒定工作，并對(duì)出具的評(píng)估、鑒定意見負(fù)責(zé)。

任何單位和個(gè)人不得干預(yù)房屋征收評(píng)估、鑒定活動(dòng)。與房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。

獨(dú)立客觀公正：被征收房屋價(jià)格評(píng)估活動(dòng)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正。

所謂“獨(dú)立”：就是要求房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員與房屋征收當(dāng)事人無利害關(guān)系，在房屋評(píng)估活動(dòng)中不受包括房屋征收部門、被征收人在內(nèi)的任何單位和個(gè)人的影響，憑自己的專業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和職業(yè)道德進(jìn)行評(píng)估。

所謂“客觀”：就是要求房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)和有關(guān)評(píng)估人員在評(píng)估中不帶著自己的情感、好惡和偏見，應(yīng)按照事物的本來面目、實(shí)事求是地進(jìn)行評(píng)估。

所謂“公正”就是要求房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)和有關(guān)評(píng)估人員在評(píng)估活動(dòng)中不偏袒征收當(dāng)事人中任何一方，堅(jiān)持原則，客觀評(píng)估。

第二款所說的任何單位和個(gè)人，包括各級(jí)人民政府、房屋征收部門、房屋征收實(shí)施單位及其工作人員以及被征收人。所說的不得干預(yù)，包括不得以任何理由、任何方式，要求房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)和有關(guān)評(píng)估人員高估或低估被征收房屋的價(jià)值。與房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系的，實(shí)行回避原則。該回避的不回避，房屋評(píng)估、鑒定活動(dòng)無效，營(yíng)私舞弊而造成嚴(yán)重后果的應(yīng)當(dāng)負(fù)法律責(zé)任。

第四條房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)不得采取迎合征收當(dāng)事人不當(dāng)要求、虛假宣傳、惡意低收費(fèi)等不正當(dāng)手段承攬房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)。

機(jī)構(gòu)選定：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)由被征收人選定。評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定既要科學(xué)，又要合理。

為此，根據(jù)河南省人民政府關(guān)于印發(fā)河南省實(shí)施《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》若干規(guī)定的通知中的相關(guān)規(guī)定，評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定中：

首先市、縣級(jí)房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》(建設(shè)部令第142號(hào))有關(guān)規(guī)定,選擇、推薦一批社會(huì)信譽(yù)好、綜合實(shí)力強(qiáng)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu),供被征收人選擇,同時(shí)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的監(jiān)督、指導(dǎo)。

其次 市、縣級(jí)政府公告房屋征收決定后,由房屋征收部門在征收范圍內(nèi)公布房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的名單、基本信息,并將協(xié)商選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的期限等相關(guān)事宜告知被征收人。

被征收人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定期限內(nèi)協(xié)商選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu),協(xié)商一致的由房屋征收部門公布選定結(jié)果。被征收人在規(guī)定期限內(nèi)無法達(dá)成一致的,由房屋征收部門組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定或者采取隨機(jī)方式確定。采用投票方式確定的,參與投票的被征收人數(shù)量應(yīng)超過被征收人總數(shù)的50%,超過50%的投票人選擇同一房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的為多數(shù)決定;采取隨機(jī)方式確定的,可在搖號(hào)、抽簽二者之中選其一。參與投票決定或者隨機(jī)選定的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)不得少于3家。以投票或者隨機(jī)方式確定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的,應(yīng)當(dāng)由公證部門現(xiàn)場(chǎng)公證。

以上規(guī)定對(duì)選定房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的具體做法各地應(yīng)該結(jié)合本地的實(shí)際情況執(zhí)行。

第二款對(duì)承攬房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)的評(píng)估機(jī)構(gòu)提出了嚴(yán)格的要求。凡以不正當(dāng)手段獲取房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)，必然是迎合房屋征收當(dāng)事人的不當(dāng)要求，或者是搞虛假宣傳，或者是低收費(fèi)等違背職業(yè)道德的底線，這是萬萬要不得的。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)師千萬牢記一句話：為區(qū)區(qū)小利而“失足便成千古恨”。對(duì)此，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》職業(yè)道德一章中明確規(guī)定：（9.0.1）估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)不得做任何虛假的估價(jià)；（9.0.3）估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)若感到自己的專業(yè)能力所限而難以對(duì)某房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，不應(yīng)該接受該項(xiàng)估價(jià)任務(wù)；（9.0.5）估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)執(zhí)行政府規(guī)定的估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得以不正當(dāng)理由或名目收取額外的費(fèi)用，或降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)。

第五條同一征收項(xiàng)目的房屋征收評(píng)估工作，原則上由一家房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)。

兩家以上房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)共同協(xié)商確定一家房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)為牽頭單位；牽頭單位應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)就評(píng)估對(duì)象、評(píng)估時(shí)點(diǎn)、價(jià)值內(nèi)涵、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估假設(shè)、評(píng)估原則、評(píng)估技術(shù)路線、評(píng)估方法、重要參數(shù)選取、評(píng)估結(jié)果確定方式等進(jìn)行溝通，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

業(yè)務(wù)承攬：房屋征收范圍有大有小、有多有少。對(duì)于征收的房屋范圍較大的，應(yīng)該選用兩家或兩家以上的評(píng)估機(jī)構(gòu)，一家評(píng)估機(jī)構(gòu)便于平衡房屋征收評(píng)估價(jià)格，兩家以上房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，首先要共同研究制定評(píng)估方案，其次要選取一家牽頭單位，統(tǒng)一思想、統(tǒng)一認(rèn)識(shí)、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一價(jià)格。千萬別出現(xiàn)，各吹各的號(hào)，各唱各的調(diào)，既影響房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)質(zhì)量，又破壞評(píng)估機(jī)構(gòu)的形象。兩家或兩家以上的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)同一處房屋征收評(píng)估，要相互溝通，統(tǒng)一認(rèn)識(shí)。對(duì)以下十個(gè)問題，實(shí)踐做法要基本一致，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。     

 1評(píng)估對(duì)象，按政府征收房屋的范圍，以房地權(quán)屬證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工執(zhí)照等批準(zhǔn)的建筑面積，以及經(jīng)政府有關(guān)部門調(diào)查、認(rèn)證、確認(rèn)的房屋和地上附著物為主，各自獨(dú)立據(jù)實(shí)描述。  

2 評(píng)估時(shí)點(diǎn)，必須一致，統(tǒng)一為“房屋征收決定公告之日”。評(píng)估時(shí)點(diǎn)，是評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)間點(diǎn)。如政府有關(guān)法律、法規(guī)、估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等的發(fā)布、變更、實(shí)施日期有可能影響估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，就應(yīng)該根據(jù)時(shí)點(diǎn)確定。就像我們?cè)谟檬袌?chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，如果選用的可比實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同，就需要把可比實(shí)例的成交價(jià)格調(diào)整到評(píng)估時(shí)點(diǎn)上，如此，可比實(shí)例的成交價(jià)格才能作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。 

3 價(jià)值內(nèi)涵，表述要相同，是貨幣補(bǔ)償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換；“貨幣補(bǔ)償”是指在房屋征收補(bǔ)償中，以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)被征收房屋的所有人進(jìn)行貨幣形式的補(bǔ)償。所謂“產(chǎn)權(quán)調(diào)換”是指房屋征收部門提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋與被征收房屋進(jìn)行調(diào)換，計(jì)算價(jià)格后，結(jié)清差價(jià)。  

4 評(píng)估依據(jù)，中華人民共和國(guó)兩法一條例一辦法一規(guī)范即：《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國(guó)務(wù)院第590號(hào)令）、中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》（建房【2011】77號(hào)）及《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》；另外，河南省人民政府關(guān)于印發(fā)河南省實(shí)施《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》若干規(guī)定的通知[豫政【2012】39號(hào) ] 對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償、住房保障問題進(jìn)行了一系列的規(guī)定。

５評(píng)估假設(shè)，兩個(gè)或兩個(gè)以上評(píng)估機(jī)構(gòu)之間要對(duì)評(píng)估的假設(shè)條件表述一致。因?yàn)榧僭O(shè)條件，是對(duì)評(píng)估業(yè)務(wù)的一項(xiàng)具體說明，也是規(guī)避和保護(hù)評(píng)估機(jī)構(gòu)的一些必要條件和措施；但是假設(shè)條件也不能隨意設(shè)置。而必須是在法律、法規(guī)、政策允許前提下有理、有據(jù)地進(jìn)行；一般要在評(píng)估報(bào)告中說明未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)，估價(jià)中未考慮可能發(fā)生的問題等。

６評(píng)估原則，說明本次估價(jià)遵循的房地產(chǎn)估價(jià)原則，按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求有四項(xiàng)原則：一是合法原則，二是使用原則，三是替代原則，四是估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。                              

7 估價(jià)技術(shù)路線，說明本次估價(jià)的思路，從而產(chǎn)生其技術(shù)路線。，應(yīng)該是與估價(jià)對(duì)象處在同一個(gè)供求圈內(nèi)的房屋征收評(píng)估價(jià)格，其技術(shù)路線應(yīng)該是一致的。  

８評(píng)估方法，應(yīng)該相同。對(duì)住宅都應(yīng)該使用市場(chǎng)法，且必須是類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。非住宅用市場(chǎng)法或收益法，也應(yīng)該是類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。既使用收益法評(píng)估出的價(jià)格，只要對(duì)總收益和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用把握準(zhǔn)確，使用資本化率符合當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐囊螅贸龅膬r(jià)格一定是符合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情的市場(chǎng)價(jià)格。  

９重要參數(shù)的選擇，這是一個(gè)非常嚴(yán)格的問題，對(duì)參數(shù)的選取不能隨意，要符合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際市場(chǎng)行情。收益法中調(diào)查的出租房屋價(jià)格要真實(shí)、合法、有效，計(jì)算稅費(fèi)要適用地區(qū)、省、市、當(dāng)?shù)氐囊?guī)定；成本法中的建筑造價(jià)一定要使用當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門每年公布的建筑造價(jià)，各種費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)一定要使用省、市、建委、物價(jià)部門公布的標(biāo)準(zhǔn)，在土地評(píng)估中，應(yīng)按國(guó)土資源部門的規(guī)定。

10評(píng)估結(jié)果的確定方式，對(duì)于被征收房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)該認(rèn)真研究，充分論證，合情、合理、合法地確定。對(duì)于用兩種估價(jià)方法得出價(jià)格，進(jìn)行校核和比較分析，應(yīng)該用加權(quán)平均還是算術(shù)平均法要科學(xué)、合理、有據(jù)、統(tǒng)一運(yùn)算，既要與周邊類似房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)比，又要與近期已實(shí)施的房屋征收價(jià)格相比較，不得隨意取值，必要時(shí)可建立數(shù)學(xué)模型求證。

第六條房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)選定或者確定后，一般由房屋征收部門作為委托人，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)出具房屋征收評(píng)估委托書，并與其簽訂房屋征收評(píng)估委托合同。

房屋征收評(píng)估委托書應(yīng)當(dāng)載明委托人的名稱、委托的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的名稱、評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象范圍、評(píng)估要求以及委托日期等內(nèi)容。

房屋征收評(píng)估委托合同應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng)：

（一）委托人和房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的基本情況；

（二）負(fù)責(zé)本評(píng)估項(xiàng)目的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師；

（三）評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、評(píng)估時(shí)點(diǎn)等評(píng)估基本事項(xiàng)；

（四）委托人應(yīng)提供的評(píng)估所需資料；

（五）評(píng)估過程中雙方的權(quán)利和義務(wù)；

（六）評(píng)估費(fèi)用及收取方式；

（七）評(píng)估報(bào)告交付時(shí)間、方式；    

（八）違約責(zé)任；

（九）解決爭(zhēng)議的方法；

（十）其他需要載明的事項(xiàng)。

評(píng)估委托: 房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)選定或確定之后，應(yīng)該訂立合同。合同的訂立是十分重要的，它是合同履行的前提。當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)要通過合同的訂立予以確認(rèn)，訂立合同時(shí)考慮得周到，有利于維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，在履行中可以減少糾紛，發(fā)生了糾紛也便于及時(shí)解決。為此應(yīng)該了解并做到：

一、公示委托，是一項(xiàng)必定程序。

公示后，政府部門對(duì)公示無異議的評(píng)估機(jī)構(gòu)，出具“房屋征收評(píng)估委托書”，并簽訂委托合同。

二、合同的概念及特征。

1、合同的概念。合同也稱作契約。雖然以往理論上分合同和契約，認(rèn)為前者是當(dāng)事人雙方目的相同，為達(dá)成共同事業(yè)而訂立的協(xié)議，后者則是當(dāng)事人意思相對(duì)的協(xié)議。但隨著語義的流變，在法律上合同與契約被視為同一概念。法律上采用“合同”的原因主要是現(xiàn)代漢語及實(shí)際生活中，“合同”一語更為人們習(xí)慣。

2、合同的特征。合同法規(guī)定的合同具有下列特征：

其一，合同是平等主體之間的民事法律行為。合同是發(fā)生、變更、消滅民事法律關(guān)系的法律事實(shí)。民事法律關(guān)系與其他法律關(guān)系本質(zhì)的區(qū)別在于：合同法律關(guān)系的主體間法律地位上是完全平等的。

其二，合同是兩方以上的當(dāng)事人意思表示一致的民事法律行為。雙方民事法律行為即由兩個(gè)意思表示的合致而成立的民事法律行為，即合同法上的合同。

其三，合同是以設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系為目的的民事法律行為。任何民事法律行為都以發(fā)生一定的法律上的效果為目的。合同也概莫能外。

其四，合同是非身份關(guān)系的合同。

其五，合同是各方當(dāng)事人自愿發(fā)生的民事法律行為。

其六，合同雙方當(dāng)事人選擇法律適應(yīng)的自由度較大。合同是平等主體之間自愿設(shè)立的債權(quán)債務(wù)關(guān)系這一特征，使合同法規(guī)范多為任意性規(guī)范。只是出于實(shí)踐合同正義或基于社會(huì)公共利益的考慮，才在合同法中規(guī)定一些禁止性條款和強(qiáng)制性條款。甚至于在實(shí)踐中可以視為一份良好的意見書。

基于上述對(duì)合同法的簡(jiǎn)單了解，結(jié)合房屋征收評(píng)估的特點(diǎn)，委托方與被委托方應(yīng)該在相互了解的基礎(chǔ)上，本著誠(chéng)實(shí)信用的原則簽訂合同。

三、.合同內(nèi)容。各地可根據(jù)本地區(qū)的實(shí)際情況，按照《中華人民共和國(guó)合同法》之規(guī)定執(zhí)行。委托人的名稱必須是全稱，受托評(píng)估機(jī)構(gòu)也應(yīng)該寫全稱。合同要有編號(hào)，項(xiàng)目名稱要具體，評(píng)估目的要明確，評(píng)估對(duì)象范圍要清楚，評(píng)估要求逐一列出，雙方共同約定委托事項(xiàng)要清晰，完成日期要具體到日。

具體委托合同內(nèi)容：

1.委托人全稱、辦公地址、法人代表、聯(lián)系人、電話；受托人全稱、辦公地址、法人代表、聯(lián)系人、電話、評(píng)估機(jī)構(gòu)情況介紹（實(shí)際在選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)時(shí)各評(píng)估機(jī)構(gòu)已經(jīng)介紹過，在合同中介紹是向政府表明我們?cè)u(píng)估機(jī)構(gòu)的業(yè)績(jī)、工作表現(xiàn)、機(jī)構(gòu)人才實(shí)力、能承擔(dān)的業(yè)務(wù)和完成情況）。

2.在合同中明確負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的估價(jià)師名字、注冊(cè)證號(hào)及其他事項(xiàng)；

3.評(píng)估目的由委托方提供，估價(jià)方必須按本辦法第八條的要求表述或者按委托方的委托目的表述。評(píng)估對(duì)象：按委托方提供資料結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)勘查的情況范圍、房屋狀況、土地使用權(quán)性質(zhì)等，務(wù)必明確界定被征收范圍內(nèi)的地上建筑物和附著物的實(shí)際數(shù)量，一一說明。評(píng)估時(shí)點(diǎn)，按政府發(fā)布的征收房屋公告之日。

4.委托人提供房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證；在建工程的，提供建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證等其他有關(guān)資料。

5.權(quán)利和義務(wù)需雙方約定，要體現(xiàn)公平的原則，實(shí)事求是，盡可能保障權(quán)利義務(wù)的對(duì)等性，且要付諸實(shí)施。

6.評(píng)估費(fèi)用按建設(shè)部、計(jì)委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》計(jì)價(jià)格【1995】971號(hào)（1995.7.17）及計(jì)委、土地管理局《關(guān)于土地價(jià)格評(píng)估收費(fèi)的通知》計(jì)價(jià)格【1994】2017號(hào)（1994.12.12）文件執(zhí)行，或者雙方約定。

7.評(píng)估報(bào)告交付時(shí)間雙方約定，方式 是書面送達(dá)還是提供電子版或者印成公告版面均應(yīng)在合同中說明。

 8.違約責(zé)任，雙方協(xié)商約定，充分考慮在評(píng)估過程中的一些不可預(yù)見的問題，并明確包括罰則的有關(guān)內(nèi)容。

9.解決爭(zhēng)議的方 式，由委托方和受托方協(xié)商議定，一般要按本辦法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，送達(dá)-公示-解釋-復(fù)議-鑒定等，解決評(píng)估報(bào)告中的技術(shù)問題、收費(fèi)問題，按《合同法》規(guī)定辦。

10.本項(xiàng)是委托合同的兜底規(guī)定，須雙方按各自在法律、法規(guī)、政策的規(guī)定的前提下協(xié)商議定。

第七條房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指派與房屋征收評(píng)估項(xiàng)目工作量相適應(yīng)的足夠數(shù)量的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師開展評(píng)估工作。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)。

業(yè)務(wù)開展：本條是指評(píng)估機(jī)構(gòu)派出的必須是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，且派出的數(shù)量要與房屋征收項(xiàng)目工作量相適應(yīng)。

一、這是對(duì)房屋征收評(píng)估單位的硬性規(guī)定，派出的評(píng)估人員，每組必須有兩名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，入戶時(shí)要持證上崗。這里要特別注意，一般不要由非注冊(cè)估價(jià)師入戶。盡量由入戶評(píng)估的估價(jià)師做出房屋征收評(píng)估報(bào)告，現(xiàn)場(chǎng)查勘的估價(jià)師要與做評(píng)估報(bào)告簽字的估價(jià)師是同一個(gè)人。

二.“轉(zhuǎn)讓”受托的房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)，是絕不允許的，選擇好的評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)該義務(wù)有困難的，可以提出棄權(quán)，但不能轉(zhuǎn)讓，尤其是不能由其他機(jī)構(gòu)代替，“變相轉(zhuǎn)讓”是指以合作或以該獲取業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)為名，都是違背此款規(guī)定的。

第八條被征收房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值”。

用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù)，評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值”。

評(píng)估目的評(píng)述；這是根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十一條“被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換”兩種補(bǔ)償方式，供被征收人選擇，凡選擇貨幣補(bǔ)償其評(píng)估目的是一款的表述，凡選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換其評(píng)估目的按第二款表述。還有一種是“因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅的，政府應(yīng)在改建地段或者就近地段予以安置”，也就是我們通常講的，就地安置。兩種估價(jià)目的，兩種表述方法，在房屋征收評(píng)估中，要區(qū)別對(duì)待。所謂“貨幣補(bǔ)償”是指在房屋征收補(bǔ)償中，以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)被征收房屋的所有權(quán)人進(jìn)行貨幣形式的補(bǔ)償。所謂“產(chǎn)權(quán)調(diào)換”是指房屋征收部門提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋與被征收房屋進(jìn)行調(diào)換，計(jì)算價(jià)格后，結(jié)清差價(jià)。需要說明的是，為保障被征收房屋評(píng)估結(jié)果和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)格的公平，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)也應(yīng)該是房屋征收決定公告之日。另外，除政府對(duì)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)格有特別規(guī)定外，一般應(yīng)當(dāng)以市場(chǎng)法評(píng)估的方式確定產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值。

用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值應(yīng)包括用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的其他不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值。

不動(dòng)產(chǎn)是指不能移動(dòng)或者如果移動(dòng)就會(huì)改變性質(zhì)、損害其價(jià)值的有形財(cái)產(chǎn)，包括土地及其定著物，包括物質(zhì)實(shí)體及其相關(guān)權(quán)益。如建筑物及土地上生長(zhǎng)的植物。

   動(dòng)產(chǎn)是指能夠移動(dòng)而不損害其經(jīng)濟(jì)用途和經(jīng)濟(jì)價(jià)值的物。與不動(dòng)產(chǎn)相對(duì)。

   動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的劃分，是以物是否能夠移動(dòng)并且是否因移動(dòng)而損壞其價(jià)值作為劃分標(biāo)準(zhǔn)的。動(dòng)產(chǎn)是指能夠移動(dòng)而不損害其價(jià)值或用途的物。不動(dòng)產(chǎn)是指不能移動(dòng)或者若移動(dòng)則損害其價(jià)值或用途的物。電視、冰箱這樣子的東西平時(shí)是不動(dòng)的，但這并不是不動(dòng)產(chǎn)。因?yàn)檫@些東西都是可以移動(dòng)并且不會(huì)因移動(dòng)而造成價(jià)值上的貶損?！?dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)有時(shí)是可以互變的。例如，鋼材水泥等是動(dòng)產(chǎn)，但是用其做成了房屋，就變成了不動(dòng)產(chǎn)。

第九條房屋征收評(píng)估前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位對(duì)被征收房屋情況進(jìn)行調(diào)查，明確評(píng)估對(duì)象。評(píng)估對(duì)象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。

房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。

明確評(píng)估對(duì)象;本條是《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十四條規(guī)定，是關(guān)于加強(qiáng)建設(shè)活動(dòng)的管理，以及在房屋征收前對(duì)未經(jīng)登記的建筑物先行調(diào)查、認(rèn)定和處理的規(guī)定。

一、市、縣級(jí)人民政府加強(qiáng)建設(shè)活動(dòng)管理。房屋征收是城市政府以所有者的身份對(duì)城市有限的土地資源，特別是對(duì)城市建設(shè)用地進(jìn)行的重新分配。條例要求市、縣級(jí)人民政府及其有關(guān)部門依法加強(qiáng)建設(shè)活動(dòng)的監(jiān)督管理，對(duì)違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的，依法進(jìn)行處理，以預(yù)防和減少房屋征收過程中矛盾糾紛的發(fā)生。             

二、政府在做出房屋征收決定前，在征收范圍內(nèi)組織有關(guān)部門依法對(duì)未進(jìn)行登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。在房屋征收活動(dòng)中，涉及的房屋有兩種情況。一是已經(jīng)依法登記取得房產(chǎn)證的房屋；二是未依法登記取得房產(chǎn)證的房屋。在以前的房屋拆遷中，產(chǎn)生矛盾糾紛多的，是拆遷未依法登記沒有取得房產(chǎn)證的房屋。主要矛盾是被征收人與拆遷人以及主管部門對(duì)未登記房屋的認(rèn)定方面意見不一。從理論上講，未依法辦理相關(guān)手續(xù)，未依法登記的房屋不能按合法建筑進(jìn)行補(bǔ)償是沒有問題的，但實(shí)踐中確實(shí)大量因歷史原因，導(dǎo)致未依法辦理房屋登記的情況。對(duì)于這類問題的處理，需要政府組織各有關(guān)部門協(xié)調(diào)配合。有些城市近幾年一直在積極處理歷史遺留問題，取得了比較好的經(jīng)驗(yàn)。所以要求人民政府及其有關(guān)部門加強(qiáng)監(jiān)督，在征收前先行認(rèn)定處理，既是為了有效防止新問題的產(chǎn)生，也是為了避免在征收時(shí)矛盾過分集中，部門分別處理周期過長(zhǎng)等問題。

（一）對(duì)于一般影響規(guī)劃且依法補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)和繳納罰款的，可視為合法建筑補(bǔ)償。根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理法律法規(guī)的規(guī)定，所謂違法建筑，是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件或者違法建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)，嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的建筑。一般包括四種情形：（1）未申請(qǐng)或申請(qǐng)未獲得批準(zhǔn)，未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證而建成的建筑；（2）擅自改變建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建成的建筑；（3）擅自改變了使用性質(zhì)建成的建筑；（4）擅自將臨時(shí)建筑建設(shè)。對(duì)違法建筑的處理，根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理法律法規(guī)的規(guī)定，分為兩種情況：一種情況，對(duì)于嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的，限期拆除或者沒收；第二種情況，對(duì)于一般影響城市規(guī)劃，尚可采取改正措施的，責(zé)令限期改正并處罰款。對(duì)于后一種情況，如果已經(jīng)按照城鄉(xiāng)規(guī)劃法律法規(guī)的規(guī)定補(bǔ)辦了相關(guān)手續(xù)并交納了罰款的，在征收時(shí)可以視為合法建筑進(jìn)行補(bǔ)償。

（二）對(duì)于未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理法律法規(guī)的規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行臨時(shí)建設(shè)，必須在批準(zhǔn)的使用期限內(nèi)拆除。因此，對(duì)于超過了批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)由建設(shè)者在期限內(nèi)拆除，在征收時(shí)不予補(bǔ)償。對(duì)于未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，是合法建筑，未到批準(zhǔn)使用期限拆除，會(huì)給臨時(shí)建筑所有人帶來一定的經(jīng)濟(jì)損失。因此，拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。對(duì)未超過批準(zhǔn)使用年限的臨時(shí)建筑的補(bǔ)償，應(yīng)按已使用期限的重置價(jià)值參考剩余使用年限確定。

（三）房屋征收決定前，政府組織有關(guān)部門對(duì)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。各地由于歷史原因存在大量手續(xù)不全、未經(jīng)登記的房屋、在征收范圍確定后，各市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對(duì)這一部分房屋進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定、處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。當(dāng)事人對(duì)有關(guān)部門的認(rèn)定和處理結(jié)果不服的，可以依法提起行政復(fù)議或者訴訟。未登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理時(shí)，可參考原建設(shè)部1989年發(fā)布的《關(guān)于處理違章建筑的原則》，建筑正規(guī)，結(jié)構(gòu)合理，不影響城市規(guī)劃，四鄰無影響的原則。    

一般情況下，在確定某一項(xiàng)征收項(xiàng)目之前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位對(duì)被征收房屋情況進(jìn)行調(diào)查，明確評(píng)估對(duì)象。這些評(píng)估對(duì)象的范圍，應(yīng)在委托書中予以詳細(xì)說明，尤其是那些尚未辦理產(chǎn)權(quán)證書的房屋、附著物。

對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。一些實(shí)際用途與登記用途不相一致的房屋，如：某些臨街的底層住宅樓，實(shí)際用途被改成商業(yè)用途，如果征收部門對(duì)他們的用途予以重新認(rèn)定，我們應(yīng)該依據(jù)重新認(rèn)定結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。

案例一：

項(xiàng)目名稱：襄城縣常莊社區(qū)改造項(xiàng)目；

委托時(shí)間：2016年8月17日；

項(xiàng)目介紹：許昌市襄城縣征收管理辦公室委托我公司對(duì)襄城縣常莊社區(qū)改造項(xiàng)目?jī)?nèi)劉浩軒所有的擬被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘，發(fā)現(xiàn)有以下未明事項(xiàng)：

1房屋尚未辦理《房屋所有權(quán)證》，土地尚未取得《國(guó)有土地使用權(quán)證》，房屋面積、用途，土地使用權(quán)性質(zhì)、用途、使用權(quán)面積無法確定；

2現(xiàn)有資料為2003年2月24日所有權(quán)人取得所有權(quán)的《拍賣成交確認(rèn)書》，及2016年8月23日出具的《情況說明》，無法判定房屋所有權(quán)性質(zhì)。